매물 유형: 아파트
분석 번호: 8474
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물인 신라 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하고 있으나, 높은 용적률로 인해 사업성이 낮아 리모델링을 우선적으로 검토할 필요가 있습니다. 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 상승세를 유지하고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 해링턴 플레이스 진사, 안성당왕 경남아너스빌 하이스트 등 2,965세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정하게 평가됩니다.
제시 매매가 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 7,090만 원 ~ 최고 8,882만 원) 내에 위치하며, 중앙값인 7,499만 원과 거의 일치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가와 부합하는 적정한 수준으로 판단됩니다. 최근 2026년 6월 동일 단지 13층 매물이 7,500만 원에 거래된 점을 고려할 때, 대상 매물의 가격은 합리적인 범위 내에 있습니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지 또는 동일 지역 내 유사 면적 아파트이며, 시점 보정 및 층구간 보정이 적용되었습니다. 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 동일 단지, 유사 층, 유사 시점에 거래된 매물로, 7,090만 원에서 8,882만 원 사이의 보정 후 대입 총액을 보였습니다. 층구간 감점이 적용된 유사도 90점 사례들은 대상 매물보다 높은 층에 위치했음에도 불구하고, 보정 후 대입 총액이 7,285만 원에서 8,488만 원 사이로 형성되어 대상 매물의 제시가와 비교해 볼 만한 가치가 있습니다. 특히 2026년 6월에 거래된 동일 단지 13층 매물(유사도 90점)의 보정 후 대입 총액이 7,499만 원으로, 대상 매물의 제시가 7,500만 원과 거의 일치합니다.
신라 아파트는 준공 27년차로 노후화가 진행되었으나, 주변에 청룡공원, 세븐일레븐 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 대덕면 인구는 소폭 감소 추세이나, 안성시 전체 인구는 증가하고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족하고, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다. 단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 적절합니다.
건물 나이가 27년으로 재건축 연한(30년)에 근접하고 있습니다. 그러나 현재 용적률이 388.65%로 법정 상한인 300%를 크게 초과하여 재건축 사업성이 매우 낮습니다. 용적률 인센티브를 받기 어렵기 때문에 재건축보다는 리모델링을 통한 가치 상승을 검토하는 것이 현실적입니다. 리모델링 추진 시에도 주민 동의율 확보 및 사업성 분석이 필수적입니다.
안성시 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 상승세를 유지하고 있어 시장의 기본적인 수요는 존재합니다. 그러나 인근에 2,965세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 이는 단기적으로 매매가 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 장기적으로는 안성시의 다양한 개발 호재(산업단지 개발, 교통망 확충 등)가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 대상 매물의 노후도 및 낮은 재건축 사업성을 고려할 때 급격한 가치 상승은 어려울 것으로 전망됩니다.
보류