매물 유형: 아파트
분석 번호: 8489
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 김포시 운양동에 위치한 풍경마을래미안한강2차 아파트로, 준공 12년차의 대단지 아파트입니다. 매매가격지수는 보합세를 보이나 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향도 상승하여 실수요가 꾸준히 존재합니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 있으나, 개발 호재와 역세권 접근성 개선 가능성이 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.
제시 매매가 4억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 5,281만 원에서 4억 6,111만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 보합세에도 불구하고 대상 매물의 층수, 단지 내 선호도 또는 잠재적 가치가 일부 반영된 것으로 해석됩니다.
비교사례 #1은 운양동 풍경마을래미안한강2차 6층 77.98㎡ 매물로, 2026년 4월 4억 6,800만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 대상지 대입 총액은 4억 5,509만 원입니다. 비교사례 #2는 운양동 풍경마을래미안한강2차 11층 75.86㎡ 매물로, 2026년 4월 4억 5,300만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 대상지 대입 총액은 4억 5,281만 원입니다. 비교사례 #3은 운양동 풍경마을래미안한강2차 18층 77.98㎡ 매물로, 2026년 5월 4억 7,400만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)에도 불구하고 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 대상지 대입 총액은 4억 6,111만 원입니다. 세 사례 모두 동일 단지 내 유사 평형으로 높은 유사도를 보입니다.
대상 매물은 1,711세대의 대단지 아파트로, 안정적인 주거 환경과 관리 효율성을 갖추고 있습니다. 운양역 김포골드라인까지 도보 12분 거리로 준역세권 입지를 가지며, 향후 5호선 연장 등 교통 인프라 개선 시 추가적인 가치 상승이 기대됩니다. 주변에 청수공원 배드민턴장, CU 운양에뜰점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시 매매가가 비준가 스펙트럼 상단을 초과하는 수준이므로 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.
대상 아파트는 2014년 준공되어 건물 나이가 12년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 18년이 남아있으므로 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 단지 내 논의나 추진 움직임은 확인되지 않습니다.
김포시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향도 상승 전환되어 실수요가 꾸준한 시장입니다. '김포 북변 우미 린 파크리브' 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 공급 부담이 있을 수 있으나, 김포시의 미분양 물량 감소 추세와 5호선 연장 등 교통 호재가 가시화될 경우 중장기적인 가치 상승 잠재력은 충분합니다. 용적률 갭이 101.15%p로 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
보류