매물 유형: 아파트
분석 번호: 8500
종합 리스크 점수: 68점
본 매물은 김포시 장기동에 위치한 고창마을한양수자인리버팰리스 아파트로, 준공 14년차의 대단지 아파트입니다. 최근 김포시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세에 있어 실수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 인근에 장기역이 도보 13분 거리에 위치하여 준역세권의 이점을 가지며, 솔터체육공원 조성 등 지역 개발 호재가 존재합니다. 다만, 김포 북변 우미 린 파크리브 등 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있으며, 미분양 현황이 다소 높은 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 4억 2,000만 원은 유사 사례를 기반으로 한 보정 후 대입 가치 스펙트럼(최저 4억 2,498만 원 ~ 최고 4억 3,168만 원) 대비 하단에 위치하고 있습니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가보다 가격적 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 90점으로 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 14층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,964만 원에 4억 2,500만 원에 거래되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 반영된 코드 확정 대입 총액은 4억 2,498만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 거래된 14층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,994만 원에 4억 3,200만 원에 거래되었습니다. 역시 층구간 감점(-10점)이 반영된 코드 확정 대입 총액은 4억 3,168만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물(3층)보다 높은 층에 위치하여 층구간에서 감점 요인이 발생했습니다.
고창마을한양수자인리버팰리스는 1,473세대의 대단지 아파트로, 단지 규모 면에서 경쟁력이 있습니다. 장기역 김포골드라인이 도보 13분 거리에 있어 준역세권 입지를 가지며, 인근에 솔내근린공원, 뉴고려병원, 칭찬가득어린이집 등 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 김포시의 전세 및 월세 가격지수 상승과 매매수급동향 상승은 실수요 기반의 투자 가치를 뒷받침합니다.
본 아파트는 2012년 준공되어 건물 나이 14년으로, 재건축 연한인 30년까지 16년이 남아있습니다. 현재 용적률이 209.92%로 법정 상한 300% 대비 90.08%p의 여유가 있으나, 재건축 추진까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상되어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다.
김포시의 매매가격지수는 보합세를 보이지만, 전세 및 월세 가격지수가 상승하고 매매수급동향도 긍정적이어서 실수요 기반의 시장은 견조할 것으로 전망됩니다. 장기역 준역세권 입지와 인근 솔터체육공원 조성 등 개발 호재는 긍정적인 성장 요인입니다. 그러나 김포 북변 우미 린 파크리브 1,200세대 등 신규 공급 예정 물량이 존재하고, 김포시 미분양 현황이 1,067세대로 다소 높은 점은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있어 지속적인 모니터링이 필요합니다. 전반적으로는 보합세 속에서 실수요에 기반한 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
매수