매물 유형: 아파트
분석 번호: 8507
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 김포시 풍무동에 위치한 장릉마을(삼성쉐르빌) 아파트로, 준공 24년차 단지입니다. 매매가격지수는 보합세를 보이며 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 실수요는 꾸준하나, 매매 거래량은 하락하고 있습니다. 인근에 1,200세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값과 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 1,487만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준으로 판단됩니다. 이는 시장의 평균적인 가치를 반영한 것으로, 가격적 메리트나 고평가/저평가 여부는 추가적인 시장 상황과 매물 특성 분석이 필요합니다.
선별된 비교사례는 동일 단지 내 10층 매물로, 전용면적 109.11㎡에 3억 1,500만 원에 2026년 4월 거래되었습니다. 대상 매물은 5층으로 비교사례(10층)보다 층수가 낮아 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나, 동일 단지라는 점에서 유사도가 높게 평가되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동에 따른 가격 조정은 없었습니다. 최종 보정 후 대입 총액은 3억 1,487만 원입니다.
대상 단지는 794세대의 중대형 단지로 기본적인 단지 경쟁력은 갖추고 있습니다. 인근에 산들바람공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 삼성어린이집 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 인근 풍무동에는 업무시설 신축 허가 등 개발 호재가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.
대상 건물은 준공 24년차로, 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아 현재로서는 재건축 추진이 어렵습니다. 용적률은 202.03%로 법정 상한(250%) 대비 47.97%p의 갭이 있어, 향후 리모델링이나 재건축 시 사업성은 존재하나, 현재 시점에서는 개발 잠재력이 낮다고 판단됩니다.
김포시의 매매가격지수는 보합세, 전월세가격지수는 상승세를 보이며 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 인근 김포 북변 우미 린 파크리브 등 1,200세대의 신규 공급 예정 물량이 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 미분양 물량은 감소 추세이나, 거래량 감소와 신규 공급 리스크를 고려할 때 급격한 시세 상승보다는 보합 또는 약보합세를 유지할 가능성이 높습니다. 장기적으로는 김포시의 교통 인프라 개선(김포 도시철도 연장 등) 여부에 따라 가치 변화가 있을 수 있습니다.
보류