경기도 화성시 만세구 수노을1로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 8519

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

대상 매물은 송산신도시대방노블랜드더퍼스티지1차 아파트로, 최근 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으나 전월세 가격지수는 상승하며 매매가 대비 전세가 비율이 상승하는 추세입니다. 인근 지역에 다수의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로, 매매가 적정성 및 단지 내외 환경에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 화성시 만세구 내 다수의 공원 조성 및 공동주택 신축 사업이 예정되어 있어 주거 환경 개선 및 인구 유입 가능성이 있으나, 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성도 존재합니다.
건물 노후도(사진): 2점 — 제공된 사진이 없어 건물 노후도에 대한 직접적인 판단은 어렵습니다. 현장 확인이 필요합니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 2.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 19건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역의 세부 인구 통계 데이터가 부족합니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 5억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 5억 1,891만 원 ~ 최고 5억 9,524만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 상위권에 해당합니다. 이는 시장의 평균적인 거래가보다 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이거나 인접한 새솔동 아파트 거래로 유사도가 높습니다. 특히 3건은 유사도 100점으로 평가되었으며, 나머지 4건은 층구간 차이로 인해 90점 감점이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 0.989~1.000으로 최근 거래 시점의 시장 변동이 반영되었습니다. 대상 매물의 제시가 5억 7,000만 원은 비교사례 환산 총액 스펙트럼의 상위권에 해당합니다.

심층 분석

대상 단지는 송산신도시 내에 위치하며, 인근에 해오름공원, 이마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 학군 정보가 명확하지 않아 학군 경쟁력은 추가 확인이 필요합니다. 매매가격지수 하락에도 불구하고 전월세 시장의 강세는 임대수익률 측면에서 긍정적일 수 있으나, 신규 공급 물량 증가가 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

준공연도 정보가 미상으로 제공되어 재건축 연한 도달 여부를 판단하기 어렵습니다. 재건축 가능성을 평가하기 위해서는 정확한 준공연도 확인이 필수적입니다. 현재로서는 재건축 가능성이 낮다고 판단됩니다.

화성시 만세구는 다수의 공원 조성 및 공동주택 신축 사업이 예정되어 있어 장기적으로 주거 환경 개선 및 인구 유입이 기대됩니다. 그러나 단기적으로는 신규 공급 물량 증가로 인한 시장 경쟁 심화와 매매가격지수 하락 추세가 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 전월세 시장의 강세는 매매가 하방 경직성을 지지할 수 있으나, 매매가 대비 전세가 비율 상승에 따른 역전세 위험도 함께 고려해야 합니다.

현장 체크리스트

단지 내 주차 공간의 실제 사용 가능 여부와 세대당 주차 대수를 확인하여 주차 불편이 없는지 점검하십시오.
해당 동·호수의 일조량, 조망권, 소음(특히 층간 소음 및 외부 소음) 여부를 현장에서 직접 확인하십시오.
최근 3년간 관리비 내역을 상세히 확인하여 불필요한 지출이나 예상치 못한 비용이 없는지 검토하십시오.
인근에 예정된 화성태안3지구 B-3블록, 향남2지구(B16) 등 신규 공급 단지의 입주 시기와 예상 분양가를 확인하여 대상 매물의 가격 경쟁력을 재평가하십시오.
단지 내 커뮤니티 시설의 종류와 운영 현황, 이용료 등을 확인하여 실제 생활 편의에 기여하는지 살펴보십시오.
주변 공원(해오름공원 등) 및 상업시설(이마트24 등)의 실제 이용 편의성과 접근성을 확인하십시오.

최종 판정

보류