경기도 화성시 만세구 남양읍 시청로102번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 8529

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 3년차의 신축 아파트로, 비교사례 분석 결과 제시 매매가는 시장 스펙트럼 내에 적정하게 위치합니다. 화성시의 매매가격지수는 하락세이나 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보여 실수요가 견고합니다. 다수의 공원 조성 및 택지개발 사업이 예정되어 있어 주거 환경 개선 및 인프라 확충이 기대되나, 향후 대규모 신규 공급 물량에 대한 중장기적인 시장 영향은 지속적으로 관찰해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 화성시의 매매가격지수 하락세에도 불구하고 전세 및 월세 가격지수가 상승하고 매매수급동향이 100을 상회하는 등 실수요 기반의 시장 활성화 조짐이 보입니다. 다수의 공원 조성 사업과 택지개발 사업이 예정되어 있어 주거 쾌적성 및 인프라 개선이 기대됩니다. 미분양 물량이 감소 추세이며, 용적률 여유가 있어 향후 개발 잠재력도 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 향후 분양 예정 물량이 3,453세대로 적지 않아 중장기적인 공급 리스크는 존재합니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 3년차 신축 아파트로, 사진상으로는 건물 외관 및 내부 상태가 매우 양호할 것으로 판단됩니다. 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 등의 노후화 징후는 없을 것으로 예상됩니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 0.6%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 7건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역의 세부 인구 통계 데이터가 부족합니다.
건물 노후도(대장): 9점 — 준공 3년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 9,997만 원에서 5억 3,037만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 5억 697만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름과 비교했을 때 합리적인 가격 범위에 속하는 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례는 모두 동일 단지 내에서 최근 2~4개월 이내에 거래된 유사 면적의 매물로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 15층 94.3147㎡가 5억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 9,997만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 10층 94.3147㎡가 5억 700만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 5억 697만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 17층 94.3147㎡가 5억 3,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.991을 적용하여 보정 후 대입 총액은 5억 3,037만 원입니다. 모든 사례는 대상 매물과 동일한 제3종일반주거지역에 위치하며, 면적 보정, 용도 보정, 도로 보정, 역세권 보정은 1.000으로 적용되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 준공 3년차의 신축 단지로, 우수한 주차 환경과 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 단지 경쟁력이 높습니다. 화성시 남양읍은 인구 및 세대수가 꾸준히 유지되고 있으며, 다수의 공원 조성 및 택지개발 사업이 진행 중이어서 주거 쾌적성 및 인프라 개선에 따른 투자 가치 상승이 기대됩니다. 현재 매매가격지수는 하락세이나 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세로, 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 다만, 지하철역 접근성이 부족하여 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 윤슬어린이집 등 교육 시설이 가까이 위치해 학군 경쟁력은 양호한 편입니다.

대상 아파트는 2023년에 준공되어 건물 나이가 3년입니다. 재건축 연한인 30년까지 27년이 남아있으므로, 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 당분간은 논의될 가능성이 희박합니다.

화성시 아파트 시장은 매매가격지수 하락에도 불구하고 전월세 시장의 강세와 매매수급동향의 수요 우위가 지속되고 있어 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 유지할 것으로 전망됩니다. 다수의 공원 조성 및 택지개발 사업은 주거 환경 개선과 인프라 확충을 통해 지역 가치를 높이는 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 그러나 인근 지역에 3,453세대의 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어, 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 시장 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 장기적인 관점에서 신규 공급 물량의 소화 여부를 지속적으로 모니터링하며 투자 시점을 결정하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

매물로 나온 정확한 층수와 동을 확인하여 일조권, 조망권, 소음 등 주거 환경을 직접 확인해야 합니다.
최근 6개월간의 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출은 없는지, 공용 관리비는 적정한지 검토해야 합니다.
세대 내부 마감재 상태, 빌트인 옵션, 발코니 확장 여부 등 실제 내부 컨디션을 현장 방문하여 확인해야 합니다.
단지 내 커뮤니티 시설(휘트니스, 골프연습장 등)의 실제 이용률과 관리 상태를 확인하여 입주민 만족도를 파악해야 합니다.
주변 신규 공급 예정 단지들의 분양 계획 및 예상 입주 시기를 확인하여 향후 시장에 미칠 영향을 분석해야 합니다.
인근 학교 배정 여부 및 통학 환경을 직접 확인하여 자녀 교육 환경에 적합한지 검토해야 합니다.

최종 판정

매수