매물 유형: 아파트
분석 번호: 8530
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물인 기산베스트빌은 준공 25년차 아파트로 재건축 연한 도래가 임박했지만, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화가 예상됩니다. 매매가격지수가 하락세를 보이고 거래량이 감소하는 등 전반적인 시장 분위기는 관망세입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 향후 공급 물량 소화 여부가 중요한 변수가 될 것입니다.
제시된 매매가 2억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 2억 6,498만 원에서 최고 3억 122만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 시장의 전반적인 하락세와 인근 공급 물량 리스크를 고려할 때 가격적 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 기산베스트빌 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 8층 거래로 2억 7,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 유사한 조건으로 보정 후 대입 총액은 2억 6,998만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 9층 거래로 2억 7,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 7,206만 원입니다. #3 사례는 2026년 5월 2층 거래로 2억 6,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 6,498만 원입니다. #4 사례는 2026년 4월 3층 거래로 3억 200만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 122만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물의 전용면적 84.98㎡와 동일한 면적을 기준으로 보정되었습니다.
대상 아파트는 준공 25년차로 연식은 있으나, 비교사례 대비 제시가가 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다. 주변에 함봉산 등 공원이 다수 위치하여 주거 쾌적성은 양호합니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성이 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 현재 매매수급동향은 소폭 상승세이나, 매매가격지수와 거래량은 하락 추세이므로 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 장기적인 관점에서는 재건축 연한 도래 시점의 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.
기산베스트빌은 2001년 준공되어 현재 25년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있어 아직 재건축 추진은 어렵습니다. 다만, 용적률이 99.91%로 법정 상한 250% 대비 150.09%p의 여유가 있어 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 사업성이 양호할 수 있습니다. 현재는 리모델링 검토 단계로 볼 수 있으며, 재건축 추진을 위해서는 최소 5년 이상의 시간이 필요합니다.
화성시 아파트 시장은 매매가격지수 하락, 거래량 감소 등 전반적으로 관망세가 짙습니다. 특히, 향후 3,453세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 존재할 수 있습니다. 그러나 대상 단지가 위치한 남양읍 남양리는 지역 내 거래 활성도가 높은 편이며, 공시지가도 꾸준히 상승하고 있어 장기적인 관점에서는 안정적인 가치 유지가 가능할 것으로 보입니다. 개발 잠재력 측면에서는 낮은 용적률로 인해 재건축/리모델링 여지가 있으나, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 할 부분입니다.
보류