매물 유형: 아파트
분석 번호: 8543
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 준공 18년차 아파트로, 인근 지역의 매매가격지수가 하락 추세이나 전세 및 월세 수급은 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으나, 현재 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼 내에 있어 가격적인 메리트를 고려할 수 있습니다. 다만, 신규 공급 물량으로 인한 시장 변화를 면밀히 주시해야 합니다.
제시된 매매가 3억 3,000만 원은 비교 사례를 통해 산출된 가치 스펙트럼인 최저 3억 287만 원에서 최고 3억 1,958만 원 범위의 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교 사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 2026년 6월 거래된 11층 84.8893㎡ 매물은 3억 2,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 3억 1,958만 원으로 환산되었습니다. 2026년 3월 거래된 8층 84.8893㎡ 매물은 3억 1,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 3억 839만 원으로 환산되었습니다. 2026년 2월 거래된 6층 84.8893㎡ 매물은 3억 500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 3억 287만 원으로 환산되었습니다. 마지막으로 2026년 2월 거래된 8층 84.8893㎡ 매물은 3억 1,800만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 3억 1,578만 원으로 환산되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역에 위치하며, 면적 보정 및 도로, 역세권 보정은 해당 사항이 없어 1.000이 적용되었습니다.
대상 단지는 444세대의 적정 규모와 세대당 1.33대의 양호한 주차 공간을 갖추고 있습니다. 인근에 한울2호공원, GS25 봉담신창점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 학군으로는 우리천사어린이집이 인접해 있어 어린 자녀를 둔 세대에 유리할 수 있습니다. 그러나 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로, 투자 시에는 이러한 공급 리스크를 고려해야 합니다.
준공연도 2008년으로 현재 18년차이며, 재건축 연한인 30년까지는 약 12년이 남아있습니다. 따라서 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 현재 용적률이 225.79%로 법정 상한인 250% 대비 갭이 24.21%p에 불과하여 재건축 시 사업성이 크게 높지 않을 수 있습니다.
화성시 효행구 봉담읍 지역의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 수급동향은 상승세를 보이며 실수요는 꾸준합니다. 지역 내 미분양 물량이 적고 인구수가 증가하는 긍정적인 신호도 있습니다. 그러나 봉담 중흥S-클래스 센트럴에듀, 금성백조 예미지2차 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 인구 유입과 생활 인프라 확충에 따라 가치가 유지될 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량의 영향을 받을 수 있습니다.
보류