매물 유형: 아파트
분석 번호: 8572
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 동탄역반도유보라아이비파크2.0 아파트로, 최근 화성시 동탄구의 매매가격지수 및 거래량이 상승하는 시장 분위기 속에 있습니다. 동일 단지 내 유사 사례 분석 결과, 제시된 매매가 9억 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼 대비 높은 수준으로 평가됩니다. 향후 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 잠재적인 시장 경쟁 및 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.
제시된 매매가 9억 원은 동일 단지 내 유사 면적 비교사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 6억 4,698만 원 ~ 최고 7억 7,027만 원)을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 높은 가격으로, 시장 평균 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도 점수가 100점입니다. 2026년 6월 거래된 11층 84.96㎡ 매물(7억 5,000만 원)은 보정 후 7억 5,026만 원으로 대입되었으며, 8층 84.96㎡ 매물(7억 7,000만 원)은 보정 후 7억 7,027만 원으로 대입되었습니다. 가장 낮은 대입가는 2026년 5월 15층 84.9921㎡ 매물(6억 4,700만 원)의 6억 4,698만 원입니다. 전반적으로 최근 거래된 동일 단지 내 유사 평형 매물들은 6억 4,698만 원에서 7억 7,027만 원 사이의 가치를 나타내고 있습니다.
대상 단지는 동탄역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 대단지 아파트로 기본적인 주거 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 그러나 제시된 매매가가 시장의 유사 사례 대비 높은 수준으로, 투자 가치 측면에서는 가격 조정이 필요할 수 있습니다. 인근에 다수의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 시세 하락 가능성도 고려해야 합니다.
준공된 지 10년이 경과한 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 약 20년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
화성시 동탄구는 인구 및 세대수가 지속적으로 증가하며 지역 내 거래 활성도도 높은 편입니다. 매매가격지수와 전세가격지수 모두 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 그러나 정부의 수도권 부동산 규제 강화 기조와 4,441세대에 달하는 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 불확실성을 더할 수 있습니다. 장기적인 관점에서는 동탄신도시의 개발 호재와 인구 유입이 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크와 높은 제시가를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
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