매물 유형: 토지
분석 번호: 862
종합 리스크 점수: 47점
유효 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시가는 추정 범위 상단에 위치하며, 토지이용규제 및 인구 감소 추세에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 2,400만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과인 약 1억 7,017만 원에서 2억 5,525만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교 시 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가보다 높은 수준으로 판단됩니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례에 대한 특성 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 가격 범위는 최저 1억 7,017만 원에서 최고 2억 5,525만 원입니다.
이천시의 지가지수는 전반적으로 상승 추세(용도지역별 지가지수 상승, 용도지역별 지가변동률 보합)를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수도 상승하고 있어 토지 시장의 활성도는 긍정적입니다. 특히 이천시가 반도체 소부장 거점 확대를 위한 대월2산단 조성에 착수하는 등 지역 내 산업 개발 호재가 다수 존재합니다. 그러나 대상 토지가 위치한 율면의 인구는 감소 추세에 있어 장기적인 주거 및 상업용 토지 수요에는 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 공시지가 배율을 적용한 추정 범위의 상단을 초과하는 수준으로, 투자 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 향후 신안실크밸리2BL, 이천자이 더 레브 등 10,041세대에 달하는 대규모 주택 공급 예정 물량이 존재하여, 장기적으로 토지 개발 압력 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다.
대상 토지는 지목이 '답'이며, 부정형의 토지 형상과 세로한면(불)의 도로접면은 개발 시 물리적 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한 생산관리지역, 자연보전권역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용규제가 존재하여 개발 용도 및 규모에 제한이 따릅니다. 주변에 동물 및 식물 관련 시설의 인허가 이력이 많은 점을 고려할 때, 다른 용도로의 개발을 계획한다면 추가적인 규제 검토가 필수적입니다.
[향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 이천시의 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이고 있으나, 대상지의 유효 비교사례 부족과 인구 감소 추세가 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 또한, 대규모 신규 주택 공급 예정 물량(신안실크밸리2BL, 이천자이 더 레브, 이천 롯데캐슬 센트럴 페라즈 스카이, 이천장호원 B2블록 통합공공임대주택, 우미린 트리쉐이드, 우미린 어반퍼스트, 이천 중리지구 A-2 신안인스빌 퍼스티지, 이천 중리지구 B3블록 금성백조 예미지, 힐스테이트 이천역 2단지, 힐스테이트 이천역 1단지, 이천자이 더 리체, 빌리브 어바인 시티 1BL, 빌리브 어바인시티 2BL, 이황리 임대아파트 등 총 10,041세대)이 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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