매물 유형: 아파트
분석 번호: 8636
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 17년차로 재건축 연한까지는 시간이 필요하며, 용적률 여유는 일부 존재합니다. 최근 아산시 아파트 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가율은 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 부족해 보입니다.
제시 매매가 2억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 7,906만 원에서 2억 802만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 13건의 비교사례는 모두 대상지와 동일한 용화동에 위치한 용화지구신도브래뉴 단지 내 거래이며, 전용면적 59.966㎡로 유사도가 매우 높습니다. 거래 시점은 2026년 2월부터 6월까지로 최근 거래 동향을 잘 반영하고 있습니다. 모든 사례에 대해 시점 보정 계수 0.996이 적용되어 시계열 변동이 반영되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 유사하여 1.000이 적용되었습니다. 이를 통해 각 사례의 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다.
용화지구신도브래뉴는 940세대의 대단지로, 세대당 1.25대의 충분한 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 양호합니다. 주변에 굴풍골 공원, CU 아산신도점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 우리아이어린이집 등 교육 시설도 인접해 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 아산시의 꾸준한 인구 증가와 전세가율 상승은 긍정적인 투자 요인이 될 수 있습니다.
대상 아파트는 2009년 준공되어 현재 17년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 13년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 현재 용적률이 239.83%로 법정 상한 300% 대비 60.17%p의 여유가 있어 장기적으로 리모델링이나 재건축을 통한 개발 잠재력은 존재하지만, 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
아산시 아파트 매매가격지수는 최근 하락 추세이나, 전세가율이 80%를 넘어서며 상승하고 있어 실수요 기반이 견고합니다. 이는 향후 매매 시장의 하방 경직성을 확보하는 요인이 될 수 있습니다. 지역 내 미분양 물량이 다소 존재하지만, 인근 신규 분양 예정 물량이 없어 단기적인 공급 과잉 우려는 적습니다. 모종못마루2지구 지구단위계획 수립 등 인근 개발 호재는 지역 가치 상승에 기여할 수 있으나, 대상지에 직접적인 영향은 제한적입니다. 현재 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하므로, 향후 시장 상황을 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류