매물 유형: 아파트
분석 번호: 8638
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 16년차로 연식은 있으나, 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시와 꾸준한 인구 증가 추세가 긍정적인 요소로 작용합니다. 매매가격지수는 하락세이나 전세가격지수는 보합세를 보여 전세가율이 상승하고 있어 갭투자 리스크 관리가 필요합니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 단지 내 저층 거래임을 감안할 때 적정 수준으로 판단됩니다.
제시 매매가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 3,147만 원에서 2억 5,425만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 최근 동일 단지 내 유사 층수 거래가와 비교할 때 가격적 타당성이 있는 것으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 대상지와 동일 단지, 동일 층수(2층)의 매물로 2026년 5월에 거래되어 유사도 100점으로 가장 높은 신뢰도를 보입니다. 전용면적 기준 평당가는 966만 원이며, 보정 후 대입 총액은 2억 3,147만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 8층 매물로 2026년 2월에 거래되었으며, 층구간 차이로 10점 감점되어 유사도 90점입니다. 전용면적 기준 평당가는 1,061만 원이며, 보정 후 대입 총액은 2억 5,425만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 유효합니다.
대상 단지는 아산시 모종동에 위치하며, 인근에 드림어린이공원, CU 편의점, 아산충무병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 매매가격지수는 하락세이나 전세가격지수는 보합세를 유지하며 전세가율이 상승하고 있어, 향후 전세 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시(모종못마루2지구 지구단위계획 수립, 아산 둔포 센트럴파크 도시개발사업 등)는 장기적인 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
모종2차한성필하우스는 2010년 준공되어 현재 16년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 14년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률은 223.52%로 법정 상한 250% 대비 26.48%p의 갭이 있어, 향후 리모델링이나 재건축 시 사업성은 보통 수준으로 평가됩니다.
아산시의 매매수급동향은 하락세이나, 전월세수급동향은 상승세로 전환되어 임대 수요는 견고한 편입니다. 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 특히 온양3동은 지난 1년간 5.6%의 인구 증가율을 보였습니다. 이는 실거주 수요가 지속적으로 유입되고 있음을 나타냅니다. 다만, 지역 내 미분양 물량이 다소 높은 점은 단기적인 시장 불안정 요소로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 인근 개발 호재와 인구 유입에 힘입어 점진적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
매수