매물 유형: 아파트
분석 번호: 8640
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 20년차로 재건축 연한까지 10년이 남았으며, 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시와 꾸준한 인구 증가 추세는 긍정적인 요소입니다. 매매가격지수는 하락세를 보이고 있으나, 전세가율이 상승하고 있어 전세 수요는 견고한 편입니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값과 유사한 수준으로, 현 시점에서는 적정 가격으로 판단됩니다.
제시 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 3,499만 원의 가치 스펙트럼과 비교할 때 약 1,500만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 대비 다소 높은 가격으로, 매수 시 가격 협상 여지를 고려할 필요가 있습니다.
선별된 비교사례는 #1 배방읍 공수리 배방한성필하우스1단지 14층 84.9614㎡ 매매 2억 3,500만 원입니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적이며 1개월 전 거래된 것으로 유사도 100점의 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수 1.000, 면적 보정 계수 1.000, 용도 보정 계수 1.000, 도로 보정 계수 1.000, 역세권 보정 계수 1.000이 적용되어 최종 보정 후 대입 총액은 2억 3,499만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 배방역과 도보 12분 거리에 위치한 준역세권 단지로 교통 접근성이 양호합니다. 배방읍은 아산시 내에서 거래 활성도가 가장 높은 지역이며, 꾸준한 인구 유입과 인근 개발 호재들이 잠재적인 투자 가치를 높이고 있습니다. 다만, 매매가격지수 하락 추세와 미분양 물량 증가는 투자 시 주의해야 할 요소입니다. 전세가율이 높은 편으로 갭투자 시 리스크 관리가 중요합니다.
배방한성필하우스1단지는 2006년 준공되어 건물 나이가 20년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 10년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 현재 용적률 208.17%로 법정 상한 250% 대비 41.83%p의 갭이 있어, 향후 리모델링이나 재건축 추진 시 사업성은 보통 수준으로 판단됩니다.
아산시 배방읍은 인구 증가 추세가 뚜렷하고, 최근 KTX 착공, 역세권 개발, 도시개발사업 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 중장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 단기적으로는 매매가격지수 하락과 미분양 물량 증가가 시장에 부담을 줄 수 있으나, 전세 시장의 견고함과 활발한 거래량은 긍정적인 신호입니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 대비 다소 높게 평가되므로, 신중한 접근과 가격 협상을 통해 매수한다면 향후 시세 상승의 기회를 노려볼 수 있습니다.
보류