매물 유형: 아파트
분석 번호: 8643
종합 리스크 점수: 78점
대상 아파트는 준공 7년차의 비교적 신축 단지로, 인구 증가 추세가 뚜렷한 아산시 배방읍에 위치하여 기본적인 주거 환경은 양호합니다. 매매가격지수는 하락 추세이나, 월세가격지수와 전월세 전환율은 상승하며 임대 수요는 견고한 편입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 매매수급동향이 하락하고 있어 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 2억 5,722만 원에서 최고 2억 6,819만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 사례들의 보정된 가치와 비교했을 때 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.
비교사례 3건은 모두 대상지와 동일한 센텀시티한양수자인아파트 단지 내 거래입니다. #1 사례는 2026년 4월 11층 69.9873㎡가 2억 5,800만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 5,722만 원으로 산출되었습니다. 대상지(5층) 대비 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. #2 사례는 2026년 4월 14층 69.9873㎡가 2억 6,900만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 6,819만 원으로 산출되었습니다. 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. #3 사례는 2026년 5월 17층 69.9873㎡가 2억 6,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 6,497만 원으로 산출되었습니다. 대상지(5층) 대비 층구간 감점(-20점)이 적용되었습니다. 모든 사례는 대상지와 동일한 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며, 면적 및 도로 조건이 유사하여 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
대상 아파트는 준공 7년차의 신축급 단지로, 인구 유입이 활발한 아산시 배방읍에 위치하여 기본적인 주거 가치는 높습니다. 단지 내 커뮤니티 시설과 세대당 1.11대의 주차 공간은 주거 편의성을 더합니다. 다만, 매매가격지수 하락 추세와 미분양 증가세는 단기적인 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 장기적인 관점에서는 지역 인구 증가와 생활 인프라 확충에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
대상 아파트는 2019년 준공되어 건물 나이가 7년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률은 225.28%로 법정 상한 250% 대비 갭이 24.72%p 남아있으나, 재건축을 통한 사업성 확보에는 한계가 있을 수 있습니다.
아산시 배방읍은 인구 증가와 더불어 다양한 도시개발 사업이 진행 중인 지역으로, 장기적인 관점에서 주거 환경 개선 및 가치 상승 여력이 존재합니다. 특히 '모종못마루2지구 지구단위계획 수립' 및 '아산 둔포 센트럴파크 도시개발사업' 등은 인근 지역의 개발 활성화를 가져올 수 있습니다. 그러나 현재 매매수급동향이 하락하고 있고, 아산시 미분양 물량이 증가하는 추세는 단기적인 시장 불안정성을 내포합니다. 월세가격지수 상승과 전세가율 상승은 임대 수요가 견고함을 보여주지만, 매매 시장의 회복 시점은 불확실합니다. 따라서 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
보류