매물 유형: 아파트
분석 번호: 8675
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 진주시 하대동에 위치한 상대주공 아파트로, 매매가 7,800만 원에 2층 매물입니다. 시장 동향은 매매가격지수와 전세가격지수 모두 상승세를 보이며, 전세수급동향과 월세수급동향도 긍정적입니다. 그러나 매매수급동향은 하락세를 보이고 있습니다. 인근에 신규 공급 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적이나, 건축물대장상 준공일 미상 및 내진설계 미적용으로 건물 노후도에 대한 우려가 있습니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있으나, 상세한 건물 상태 확인이 필수적입니다.
제시 매매가 7,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6,999만 원에서 8,167만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 유사 거래 사례들과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 2026년 5월에 거래된 동일 단지 2층 매물(7,000만 원)과 비교하면 다소 높은 수준이나, 2026년 4월과 3월에 거래된 4층 매물(8,000만 원)과 비교하면 낮은 수준입니다.
비교사례 3건 모두 대상 매물과 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 2층 매물로 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6,999만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 거래된 4층 매물로 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 8,098만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 거래된 4층 매물로 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 8,167만 원입니다. 이 사례들은 대상 매물의 가격 타당성을 판단하는 데 중요한 근거가 됩니다.
상대주공 아파트는 진주시 하대동에 위치하며, 인근에 도래새미공원 놀이터, 이마트24, 고두방어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 진주시의 매매가격지수 및 전세가격지수 상승세는 긍정적인 투자 환경을 조성하고 있습니다. 다만, 건물 노후도와 주차 환경에 대한 불확실성은 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 주변에 경상국립대학교, 진주교육대학교 등 교육 시설이 있어 학군 수요도 일부 기대할 수 있습니다.
건축물대장상 준공일이 미상으로 정확한 건물 나이를 알 수 없어 재건축 연한 도달 여부를 판단하기 어렵습니다. 일반적으로 준공 30년 이상 아파트의 경우 재건축 가능성이 논의될 수 있으나, 해당 단지의 경우 추가적인 정보 확인이 필수적입니다. 용적률 갭 분석 또한 데이터 불충분으로 산출 불가하여 재건축 사업성 판단에 어려움이 있습니다.
진주시의 매매가격지수와 전세가격지수가 꾸준히 상승하고 있으며, 미분양 물량이 적고 인근 신규 공급이 제한적이라는 점은 긍정적인 미래 전망을 제시합니다. 진주시의 기업 투자유치 및 우주항공국가산단 조성 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 대상 아파트의 노후도와 재건축 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로는 보합세 속에서 점진적인 상승 가능성이 있는 것으로 판단됩니다.
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