매물 유형: 아파트
분석 번호: 8692
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 준공 20년차 아파트로 재건축 연한까지 10년이 남아있으며, 용적률 여유가 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 있습니다. 인근에 가야대역이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 최근 김해시의 인구 및 세대수 증가 추세는 긍정적인 요인입니다. 다만, 매매수급동향이 공급 우세로 전환되는 점과 인근 미분양 현황은 시장의 단기적인 리스크로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 2억 2,763만 원에서 최고 2억 2,997만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최고가보다 약 1,000만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 유사 매물 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일한 분성마을5단지푸르지오 단지 내, 동일 면적(84.9378㎡)의 실거래 사례입니다. 유사도 점수는 100점으로 매우 높으며, 시점 보정 계수는 0.999~1.000으로 미미한 변동을 보였습니다. #1 사례는 2026년 6월 12층 2억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 2,997만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 12층 2억 3,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 2억 2,997만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 4층 2억 2,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 2,763만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
분성마을5단지푸르지오는 1,072세대의 대단지 아파트로, 단지 규모 측면에서 안정적인 가치를 가집니다. 가야대역 부산김해경전철역이 도보 9분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있으며, 인근에 초롱별공원, 세븐일레븐, 조은금강병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 김해시의 매매수급동향이 공급 우세로 전환되고 미분양 물량이 존재하는 점은 단기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
대상 단지는 2006년 준공되어 현재 20년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 10년이 남아있어 당장의 재건축은 어렵습니다. 그러나 현재 용적률이 224.8%로 법정 상한 300% 대비 75.2%p의 여유가 있어, 장기적인 관점에서는 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 존재합니다. 향후 주변 개발 환경 변화 및 단지 노후화 진행 상황에 따라 사업 추진 가능성이 높아질 수 있습니다.
김해시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 임대차 시장은 견고합니다. 매매수급동향이 공급 우세로 전환된 점과 인근 미분양 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 그러나 김해시 전체 인구 및 세대수가 꾸준히 증가하고 있으며, 다양한 공원 조성 및 복지 인프라 개선 사업 등 지역 개발 호재들이 장기적인 주거 환경 개선에 기여할 것으로 예상됩니다. 가야대역 역세권 입지와 대단지 규모는 꾸준한 수요를 유지할 것으로 보이며, 장기적인 관점에서는 완만한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
보류