매물 유형: 아파트
분석 번호: 8693
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 김해시 삼계동에 위치하며, 역세권 입지와 1,226세대의 대단지 규모를 갖추고 있습니다. 최근 시장 동향은 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 기대할 수 있습니다. 다만, 제시 매매가는 유사 사례의 보정 후 대입 가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 인근 지역의 미분양 물량 감소 추세와 다양한 개발 사업 고시는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 1억 7,000만 원은 유사 사례의 보정 후 대입 가치 스펙트럼(최저 1억 3,999만 원 ~ 최고 1억 5,475만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 최근 실거래가 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다. 매수 시에는 추가적인 가격 협상 여지를 검토하는 것이 유리할 수 있습니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 대상지와 동일한 삼계동에 위치하며, 동일 단지 또는 인접 단지의 동일 평형(77.0945㎡) 거래 사례입니다. 유사도 점수가 90~100점으로 매우 높아 신뢰도가 높습니다. 각 사례는 거래 시점(2026년 3월~6월)과 층수(6층~18층)에 따라 보정 계수가 적용되어 최종 대입 총액이 산출되었습니다. 특히, 층구간 감점(15층 vs 18층)이 적용된 사례 #6을 제외하고는 모두 유사도 100점을 기록하며 높은 비교 적합성을 보입니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 1억 3,999만 원에서 1억 5,475만 원 사이로 형성되어 있습니다.
대상 아파트는 가야대역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 1,226세대의 대단지로서 주거 편의성이 높습니다. 김해시 삼계동은 지역 내 거래 활성도 1위 법정동으로, 실수요가 꾸준한 지역입니다. 인근 미분양 물량 감소 추세와 다양한 개발 사업 고시는 장기적인 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 현재 제시 매매가는 유사 사례 대비 다소 높게 형성되어 있어, 가격 협상을 통한 매수 시 투자 매력이 더욱 높아질 수 있습니다.
대상 아파트는 2003년 준공되어 현재 23년차 건물입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 7년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률은 225.12%로 법정 상한(300%) 대비 74.88%p의 여유가 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 확보될 가능성은 있습니다. 그러나 현재 시점에서는 재건축보다는 리모델링 가능성을 먼저 검토해 볼 수 있습니다.
김해시의 매매가격지수는 보합세를 보이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 상승세에 있어 시장의 견조한 흐름이 예상됩니다. 인근 지역의 산업단지 개발 및 문화시설 조성 등 다양한 개발 호재는 지역 가치를 높이는 요인으로 작용할 것입니다. 다만, 아파트 거래량은 최근 감소 추세를 보이고 있어 단기적인 시장 활력은 다소 둔화될 수 있습니다. 장기적으로는 역세권 대단지 아파트로서 안정적인 가치 유지가 기대되나, 현재 제시 가격은 시장 실거래가 대비 높은 편이므로 신중한 접근이 필요합니다.
보류