매물 유형: 아파트
분석 번호: 8697
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으나, 역세권 입지와 인근 지역의 활발한 거래량을 바탕으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 최근 6개월간 매매가격지수는 보합세를 보이며 시장의 큰 변동은 없으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세로 임대 수요는 꾸준합니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정한 것으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 8,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 8,199만 원에서 1억 9,171만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 8,699만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장 가격과 비교했을 때 적정한 수준으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며, 전용면적 기준 평당가는 708만 원에서 746만 원 사이로 형성되어 있습니다. 모든 사례는 시점 보정이 적용되었으며, 특히 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다. 가장 최근 거래인 2026년 6월 사례는 7층 1억 9,800만 원으로, 대상 매물의 제시가 1억 8,500만 원과 비교할 때 유사한 수준입니다.
대상 단지는 가야대역 역세권에 위치하며, 삼계동은 김해시 내에서 거래 활성도가 높은 지역입니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 전세가율이 82.0%로 높아 전세를 활용한 갭투자 시 초기 투자금 부담은 적을 수 있으나, 향후 전세가 하락 시 역전세 위험이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.
분성마을4단지한솔솔파크는 2005년 준공되어 현재 21년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 9년이 남아있어 당장의 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률은 217.86%로 법정 상한 300% 대비 82.14%p의 여유가 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성은 보통 수준으로 평가됩니다.
김해시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 보이나, 전월세 가격지수는 상승 추세로 실수요는 꾸준합니다. 미분양 물량 감소 및 제한적인 신규 공급은 시장 안정화에 긍정적인 요인입니다. 대상 단지는 역세권 입지와 높은 지역 내 거래 활성도를 바탕으로 안정적인 가치를 유지할 것으로 전망됩니다. 다만, 매매 거래량 감소 추세와 높은 전세가율은 투자 시 주의가 필요합니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 호재와 인구 동향을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
매수