매물 유형: 아파트
분석 번호: 8698
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 준공 22년차로 재건축 연한까지는 시간이 필요하며, 인근 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있습니다. 전세가격지수와 월세가격지수는 상승 추세에 있으며, 매매수급동향은 상승, 전세수급동향은 수요 우세로 나타나고 있습니다. 주변에 다양한 개발 사업이 진행 중이나, 대상지에 직접적인 영향을 미칠 만한 대규모 호재는 아직 미미합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 3,298만 원 ~ 최고 3억 9,439만 원)의 상단을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 6,561만 원 ~ 1억 2,702만 원 높은 가격으로, 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 특히 대상 매물이 저층(3층)임을 감안하면 이러한 가격 차이는 더욱 두드러집니다.
비교사례 3건 모두 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래 사례입니다. #1 사례는 2026년 6월 14층 거래로 평당가 918만 원, 보정 후 대입 총액 3억 3,298만 원입니다. #2 사례는 2026년 6월 13층 거래로 평당가 1,061만 원, 보정 후 대입 총액 3억 8,498만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 6층 거래로 평당가 1,087만 원, 보정 후 대입 총액 3억 9,439만 원입니다. 모든 사례는 대상 매물(3층)과의 층수 차이로 인해 10점 감점되었으나, 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 아파트는 김해시 삼계동에 위치하며, 가야대역과 장신대역이 도보권에 있어 교통 접근성이 양호합니다. 851세대의 대단지로 관리비 효율성 및 커뮤니티 시설 이용에 이점이 있습니다. 인근에 한마음공원, GS25, 조은금강병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높다고 판단됩니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이므로 가격 조정 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.
대상 아파트는 2004년에 준공되어 현재 22년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 8년이 남아 있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 223.69%로 법정 상한 300% 대비 여유가 있으나, 현재 시점에서는 리모델링 가능성을 우선적으로 검토하는 것이 현실적입니다.
김해시 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전월세가격지수 상승, 미분양 감소 등 전반적으로 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 인근에 산업단지 개발, 도시개발사업, 공원 조성 등 다양한 개발 사업이 진행 중이나, 대상지에 직접적인 가격 상승 요인으로 작용하기까지는 시간이 필요해 보입니다. 현재 제시된 매매가는 시장 가치 스펙트럼 상단을 크게 벗어나고 있어, 향후 가격 조정이 없다면 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 중장기적인 관점에서 지역 개발 호재와 단지 노후화에 따른 리모델링 또는 재건축 가능성을 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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