매물 유형: 아파트
분석 번호: 8699
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 김해시 삼계동에 위치한 화정마을부영2차 아파트로, 준공 24년차의 중층 단지입니다. 가야대역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 지역 내 거래 활성도 상위권에 속하는 삼계동에 있어 기본적인 입지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 다만, 건물 노후도와 재건축 연한 미도래로 인한 개발 잠재력은 보통 수준이며, 인근에 문화유산자료 지정구역 정비 등 일부 토지이용 규제 강화 가능성도 확인됩니다. 매매 수급 동향은 상승세이나, 전반적인 시장은 보합 또는 상승 추세를 보이고 있습니다.
제시 매매가 1억 8,600만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 7,499만 원 ~ 최고 1억 7,899만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 유사 거래 사례 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 2건으로 모두 대상지와 동일 단지인 화정마을부영2차 아파트입니다. 두 사례 모두 2026년 2월에 거래되었으며, 대상지와 전용면적(84.98㎡)이 유사합니다. 첫 번째 사례는 13층으로 1억 7,900만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 7,899만 원입니다. 두 번째 사례는 9층으로 1억 7,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 7,499만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물(18층)과의 층구간 차이로 인해 10점의 감점이 있었습니다. 비교사례의 평당가는 각각 696만 원/평과 681만 원/평으로 산출되었습니다.
대상 매물은 가야대역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 삼계동은 김해시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역입니다. 인근에 한마음공원, CU 김해삼계화정점, 조은금강병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 유사 거래 사례 대비 제시 매매가가 다소 높게 형성되어 있어 가격적인 메리트는 제한적일 수 있습니다.
건물 나이가 24년으로 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아 현재로서는 재건축 추진이 어렵습니다. 용적률은 231.37%로 법정 상한(300%) 대비 68.63%p의 여유가 있어 장기적으로 리모델링 또는 재건축 잠재력은 있으나, 단기적인 개발 이익은 기대하기 어렵습니다.
김해시의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향도 상승세를 보이고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근에 김해 GoldenRoot 일반산업단지계획 변경 승인, 김해 대동첨단일반산업단지 실시계획 변경 승인 등 산업단지 개발이 지속되고 있어 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 아파트 거래량이 최근 감소 추세에 있으며, 제시 매매가가 유사 사례 대비 높은 점은 투자 시 주의가 필요합니다. 장기적으로는 역세권 입지와 지역 개발 호재에 힘입어 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.
보류