매물 유형: 아파트
분석 번호: 8700
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물인 현대1차 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 낮은 용적률과 역세권 입지를 바탕으로 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 인근 지역의 다양한 개발 사업 고시는 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 김해시 전체적으로 매매 거래량이 하락 추세에 있고, 매매수급동향이 공급 우세로 전환되고 있어 단기적인 시장 상황은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시 매매가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,499만 원의 스펙트럼 범위 대비 낮은 수준에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 층수(6층), 동일 전용면적(84.96㎡)의 매매 거래입니다. 2026년 5월에 2억 5,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 총액은 2억 5,499만 원으로 산출되었습니다. 이는 매우 높은 유사도를 가지는 직접 비교 사례입니다.
대상 매물은 박물관역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 준공 31년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 낮은 용적률(27.33%)과 높은 용적률 갭(272.67%p)은 향후 재건축 또는 리모델링 시 사업성이 높을 것으로 예상되어 장기적인 투자 가치가 높습니다. 인근에 다솔공원, CU 편의점, 더키즈스쿨어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도도 높을 것으로 판단됩니다.
건물 나이가 31년으로 재건축 연한(30년)에 도달했으며, 현재 용적률이 27.33%로 법정 상한 300% 대비 매우 낮은 수준입니다. 이는 재건축 시 높은 사업성을 기대할 수 있는 강력한 요인입니다. 개발 잠재력은 '높음'으로 평가됩니다.
김해시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세가격지수와 월세가격지수는 상승 추세에 있어 임대 수요는 견고합니다. 매매수급동향은 공급 우세로 전환되고 있으나, 인근 지역의 미분양 물량 감소 및 향후 분양 예정 물량 부재는 긍정적인 신호입니다. 다양한 지역 개발 사업 고시(산업단지 변경, 도시개발사업 인가 등)는 장기적으로 지역 가치를 상승시킬 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 재건축 가능성이 높아 장기적인 관점에서 높은 성장 잠재력을 기대할 수 있습니다.
매수