매물 유형: 아파트
분석 번호: 8701
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 29년차 아파트로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 수로왕릉역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 김해시 전체 아파트 거래량은 최근 하락 추세이며, 매매수급동향이 공급 우세로 전환되는 점은 유의해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 2,289만 원에서 1억 6,985만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 특히 동일 단지 저층 거래 사례들의 보정 후 대입 총액(1억 2,289만 원 ~ 1억 2,898만 원)과 비교하면 제시가가 다소 높은 수준으로 보입니다. 다만, 중층 거래 사례 중에는 1억 6,086만 원, 1억 6,985만 원 등 제시가와 유사하거나 높은 가격대의 거래도 있어, 대상 매물의 층별 위치나 내부 상태에 따라 가치 평가가 달라질 수 있습니다.
선별된 13건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(59.82㎡ ~ 59.958㎡) 거래이며, 최근 1개월~5개월 이내의 거래들로 유사도가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점의 사례들은 대상 매물과 동일한 단지, 유사한 층(저층)에서 거래된 사례들로, 1억 2,289만 원 ~ 1억 2,898만 원 수준의 보정 후 대입 총액을 보였습니다. 유사도 90점 사례들은 대상 매물보다 높은 층에서 거래되었으며, 1억 3,098만 원 ~ 1억 6,985만 원의 보정 후 대입 총액을 나타냈습니다. 이는 층이 높을수록 가격이 상승하는 경향을 반영한 것으로 보입니다.
대상 매물은 수로왕릉역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 학교, 공원, 쇼핑 시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 장기적인 투자 관점에서는 개발 잠재력이 존재합니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로 가격 협상 여지가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.
덕산베스트타운은 준공 29년차로 재건축 연한(30년) 도달이 1년 남았습니다. 현재 용적률 210.98%로 법정 상한 300% 대비 89.02%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성, 규제 환경 등 다양한 변수가 있으므로 장기적인 관점에서 지속적인 모니터링이 필요합니다.
김해시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 보이는 가운데 전세 및 월세 가격은 상승하고 있어 실수요는 꾸준합니다. 매매수급동향은 공급 우세이나, 미분양 물량이 감소하고 인근 신규 공급이 제한적이어서 급격한 가격 하락 위험은 낮습니다. 대상 매물은 역세권 입지와 재건축 연한 도래라는 잠재적 호재를 가지고 있으나, 현재 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로 단기적인 시세 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
보류