경상남도 김해시 함박로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 8702

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 충분하여 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 수로왕릉역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 인근에 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 건물 노후도와 주차 대수 부족은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 건물 준공 31년으로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 94.5%p로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 다양한 개발 사업 고시가 있어 지역 발전 가능성이 높습니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 31년 경과된 건물임을 감안하여 중간 수준으로 평가했습니다. 현장 확인을 통해 외관 및 내부 상태를 면밀히 점검해야 합니다.
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 10.5%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 10건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 수로왕릉역 부산김해경전철 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 21곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.8% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 31년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 1억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 169만 원 ~ 최고 1억 6,688만 원)의 상단 범위에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 1번 사례의 보정 후 대입 총액 1억 5,999만 원과 거의 일치하며, 2번 사례의 1억 6,688만 원보다는 약간 낮은 수준입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 신뢰도가 매우 높습니다. 특히 1번부터 6번 사례는 유사도 100점으로 면적, 용도지역, 거리, 시점 등 모든 조건이 거의 동일하게 보정되었습니다. 7번, 8번, 9번 사례는 층구간에서 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물과 매우 유사한 조건의 거래들입니다. 이 사례들은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 있어 강력한 근거가 됩니다. 예를 들어, 유사도 100점의 1번 사례(2026년 5월, 11층)는 보정 후 대입 총액 1억 5,999만 원으로 제시 매매가와 거의 일치합니다. 2번 사례(2026년 4월, 8층)는 1억 6,688만 원으로 제시가보다 약간 높게 평가되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 수로왕릉역 초역세권(도보 2분) 입지로 교통 접근성이 매우 뛰어나 투자 가치가 높습니다. 인근에 서광공원, CU 김해나비공원점, 인당어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도 또한 높을 것으로 예상됩니다. 준공 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 충분하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

건물 준공 31년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률 205.5%로 법정 상한 300% 대비 94.5%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 소규모 단지(375세대)라는 점은 재건축 추진 시 사업성 확보에 다소 불리하게 작용할 수 있습니다. 지구단위계획 및 인허가 현황을 지속적으로 모니터링하며 재건축 추진 동향을 주시할 필요가 있습니다.

김해시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 보이지만, 전세 및 월세가격지수는 상승세이며 전세가율도 상승하고 있어 실수요 기반이 견고합니다. 대상 매물은 초역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강점을 가지고 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 인근에 '김해 GoldenRoot 일반산업단지계획 변경 승인', '김해 대동첨단일반산업단지 실시계획 변경 승인' 등 산업단지 관련 개발 호재가 있어 지역 경제 활성화와 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 주차 대수 부족과 건물 노후도는 단기적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

현장 체크리스트

실제 매물 현장 방문을 통해 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 노후도 상태를 면밀히 확인해야 합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용률과 주차 불편 정도를 확인하여 실거주 시 예상되는 불편함을 파악해야 합니다.
관리사무소를 통해 최근 1년간의 관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 확인하여 추가 지출 가능성을 점검해야 합니다.
동일 층 또는 인접 세대 간 소음, 층간 소음 등 이웃 분쟁 이력을 확인하여 주거 환경의 쾌적성을 판단해야 합니다.
재건축 추진 시 예상되는 추가 분담금 규모와 진행 상황을 사전에 파악하여 투자 계획에 반영해야 합니다.
대상 매물의 내부 마감재 상태, 수리 여부, 난방 및 급수 시설의 노후도를 확인하여 추가 수리 비용 발생 여부를 예측해야 합니다.

최종 판정

매수