매물 유형: 아파트
분석 번호: 8703
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있으며, 역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 단지 내 주차대수 부족과 인근 지역의 미분양 물량은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.
제시 매매가 1억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 3,990만 원에서 1억 7,187만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.
비교사례 11건 중 2건은 유사도 100점으로 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수, 유사 시점에 거래된 사례입니다. 나머지 9건은 층구간 감점(-10점)이 있으나, 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. 예를 들어, 유사도 100점인 #1 사례는 2026년 4월 4층 59.8㎡가 1억 5,900만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 5,888만 원입니다. #3 사례는 2026년 6월 6층 59.8㎡가 1억 7,050만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 7,050만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 중요한 기준이 됩니다.
대상 아파트는 수로왕릉역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 김해시 내에서 거래 활성도가 높은 외동에 속해 입지적 강점을 가집니다. 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 가능성이 높다는 점은 중요한 투자 포인트입니다. 현재 제시 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼 대비 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 커 투자 가치가 높다고 판단됩니다.
대상 아파트는 1997년에 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한인 30년에 1년이 남았습니다. 용적률이 63.31%로 법정 상한 300% 대비 여유가 236.69%p에 달하여 재건축 사업성이 매우 높습니다. 이는 향후 재건축을 통한 가치 상승 잠재력이 크다는 것을 의미합니다. 리모델링 또한 대안이 될 수 있으나, 높은 용적률 갭을 고려할 때 재건축이 더 유리할 수 있습니다.
김해시 아파트 시장은 매매 및 전세가격지수 상승, 매매수급동향 상승 등 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 대상 아파트는 역세권 입지와 재건축 연한 도래라는 강력한 호재를 가지고 있어 미래 성장 전망이 매우 밝습니다. 인근에 다양한 개발 사업이 진행 중이며, 특히 장유지구 지구단위계획 변경, 김해도시계획시설 사업 등은 지역 인프라 개선과 주거 환경 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, 지역 내 미분양 물량과 거래량 하락 추세는 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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