매물 유형: 아파트
분석 번호: 8707
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 준공 29년차 아파트로 재건축 연한 도달이 임박하여 높은 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 수로왕릉역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근 지역에 다양한 개발 호재가 존재하여 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다. 전반적으로 투자 가치가 높은 매물로 판단됩니다.
대상 매물의 제시 매매가 1억 5,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 511만 원에서 1억 3,504만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회합니다. 이는 제시가가 시장의 보정된 실거래가 대비 높은 수준으로 책정되었음을 의미합니다. 특히, 4층이라는 점을 고려할 때, 고층 프리미엄이 반영된 상단 가격과 비교하여도 높은 수준으로 판단됩니다. 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(49.35㎡ ~ 49.65㎡) 거래로 유사도 점수가 높습니다. 대부분의 사례는 4개월에서 1개월 전 거래된 것으로 시점 보정 계수가 0.999에서 1.000으로 안정적인 값을 보입니다. 층구간 감점(10점)은 대상 매물 4층과 비교사례의 층(6층~15층) 차이로 인해 발생했습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026년 3월, 1층, 49.41㎡, 1억 1,350만 원)는 시점 보정 후 대입 총액 1억 1,388만 원으로 산출되었습니다. 유사도 90점의 #10 사례(2026년 3월, 14층, 49.56㎡, 1억 3,500만 원)는 시점 및 층 보정 후 대입 총액 1억 3,504만 원으로 산출되었습니다. 전반적으로 비교사례들의 보정 후 대입 총액은 1억 511만 원에서 1억 3,504만 원 사이에 분포합니다.
대상 매물은 수로왕릉역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 초등학교, 공원, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 특히, 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 잠재력이 큽니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 비교 사례 대비 높은 수준으로, 가격 조정 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 중요합니다.
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 용적률이 16.76%로 법정 상한 300% 대비 갭이 283.24%p에 달하여 재건축을 통한 사업성이 매우 높을 것으로 예상됩니다. 이는 향후 재건축 추진 시 높은 개발 이익을 기대할 수 있는 강력한 요인입니다. 현재 개발 잠재력은 4점으로 '높음'으로 평가됩니다.
김해시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세이며 전세가율 또한 82.0%로 높은 수준을 유지하고 있어 실수요가 견고합니다. 미분양 물량 감소와 인근 공급 리스크 제한은 긍정적인 요인입니다. 재건축 연한 도래와 역세권 입지, 주변 개발 호재를 고려할 때 장기적으로는 가치 상승 여력이 충분합니다. 단기적으로는 현재 제시된 가격이 시장 대비 높은 만큼, 매수 시점과 가격 협상이 중요한 변수가 될 것입니다.
보류