매물 유형: 아파트
분석 번호: 8708
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물인 한덕한신타워는 준공 34년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 높아 개발 잠재력이 우수합니다. 인근 지역의 다양한 개발 호재와 함께 매매가 대비 전세가 비율이 상승하는 등 시장의 긍정적인 신호가 보입니다. 다만, 주차 대수 부족과 같은 단지 내 하드웨어적 리스크는 고려해야 할 요소입니다.
제시된 매매가 1억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 9,499만 원 ~ 최고 1억 3,100만 원)의 중간 범위에 위치합니다. 이는 최근 고층 거래 사례인 1억 3,300만 원보다 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 2건으로, 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래입니다. 첫 번째 사례(유사도 100점)는 2026년 2월 거래된 74.08㎡ 19층 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 3,100만 원입니다. 두 번째 사례(유사도 80점)는 2026년 2월 거래된 74.08㎡ 5층 매물로, 보정 후 대입 총액은 9,499만 원이며, 층구간 차이로 인해 감점되었습니다. 이 두 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 중요한 기준이 됩니다.
대상 매물은 재건축 연한 도달 및 용적률 여유로 인한 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 투자 가치입니다. 인근에 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 주차 시설 부족과 같은 단지 내 하드웨어적 단점은 고려해야 합니다. 학군 및 교통은 평이한 수준입니다.
대상 아파트는 1992년 준공되어 현재 34년 경과로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 43.02%로 법정 상한 300% 대비 256.98%p의 큰 용적률 갭이 있어 재건축 사업성이 매우 높다고 평가됩니다. 이는 향후 재건축 추진 시 사업 진행에 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다.
김해시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인해 향후 개발 잠재력이 매우 높습니다. 인근 지역의 다양한 개발 사업 고시와 미분양 물량 감소 추세는 긍정적인 신호입니다. 단기적으로는 거래량 감소 추세가 있으나, 장기적으로는 재건축 기대감과 지역 개발 호재로 인한 가치 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다.
매수