매물 유형: 아파트
분석 번호: 8711
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 30년이 도래하여 재건축 연한에 진입한 노후 단지입니다. 주변 시장은 매매가격지수 보합, 전세 및 월세가격지수 상승 추세를 보이며, 전세가율이 82.0%로 높은 수준을 유지하고 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하여 가격 적정성은 있으나, 노후도와 주차 문제 등 단지 자체의 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 7,800만 원에서 최고 8,194만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격 범위에 부합하는 수준으로 판단됩니다.
비교사례 3건 모두 어방화인아파트 동일 단지 내 거래로 유사도 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 4월 13층 59.84㎡가 8,200만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 8,194만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 2026년 2월 11층 59.84㎡가 7,800만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 7,800만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 2월 15층 59.84㎡가 8,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 7,999만 원으로 대입되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 단지, 유사한 층수 및 면적으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다.
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 이는 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 가집니다. 다만, 세대당 0.6대의 낮은 주차 비율은 단지 경쟁력을 저해하는 요소입니다. 주변에 밤의공원 등 녹지 공간이 가까이 있고, GS25 등 편의시설 접근성이 양호합니다. 학군으로는 꼬마한결어린이집 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 교통은 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어지지만, 인근 도로망을 통한 자차 이동은 용이합니다. 전반적인 투자 가치는 재건축 잠재력에 기인하며, 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 현재 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률은 251.25%로 법정 상한 300% 대비 48.75%p의 갭이 존재하여 재건축 시 사업성 확보에 유리한 측면이 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부는 주민 동의율, 사업성 분석, 건설 경기 등 다양한 요인에 따라 달라지므로, 현재 단계에서는 재건축 가능성이 '중간' 수준으로 평가됩니다. 리모델링 또한 대안이 될 수 있습니다.
김해시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하며 임대차 시장은 견조한 흐름을 보입니다. 미분양 물량 감소와 인근 공급 예정 물량 부재는 시장 안정화에 긍정적인 요인입니다. 대상 단지는 재건축 연한에 도달하여 장기적인 개발 잠재력을 가지고 있으나, 낮은 주차 비율과 건물 노후도는 단점입니다. 단기적으로는 급격한 시세 상승을 기대하기 어렵지만, 재건축 추진 여부에 따라 미래 가치는 크게 변동할 수 있습니다. 현재 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 적정 수준으로 판단되며, 장기적인 관점에서 재건축 진행 상황을 주시하며 접근하는 것이 좋습니다.
보류