매물 유형: 아파트
분석 번호: 8716
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 경상남도 김해시 능동로 118 석봉마을7단지부영아파트로, 준공 22년차의 796세대 아파트입니다. 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 보입니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 재건축 연한이 남아있어 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.
제시 매매가 1억 5,600만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 3,499만 원 ~ 최고 1억 7,373만 원)의 중간 수준에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 특히 동일 단지 내 최근 거래 사례들과 비교했을 때 합리적인 가격대에 형성되어 있습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내에 위치하며, 전용면적 80.8839㎡로 유사도가 매우 높습니다. 모든 사례는 층구간 감점(-10점 또는 -20점)이 있었으나, 시점 보정 계수(0.999~1.000)가 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다. 특히 2026년 5월 거래된 13층(1억 4,599만 원)과 2026년 3월 거래된 6층(1억 7,373만 원) 사례는 제시 매매가와 비교할 때 중요한 참고 지표가 됩니다. 전반적으로 유사도가 높은 동일 단지 내 거래 사례를 통해 신뢰도 높은 가격 분석이 가능합니다.
대상 단지는 796세대의 중대형 아파트로 안정적인 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 인근에 반달공원 생태놀이터, CU 편의점, 우리종합동물병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 다소 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근 장유1동의 꾸준한 인구 증가 추세는 실수요 기반의 투자 가치를 뒷받침합니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있어 단기적인 재건축은 어렵습니다. 그러나 현재 용적률이 211.78%로 법정 상한 300% 대비 88.22%p의 여유가 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 확보될 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
김해시 아파트 매매 시장은 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 시장의 강한 수요와 인근 미분양 감소, 공급 예정 물량 부재는 시장 안정성을 높이는 요인입니다. 최근 김해 GoldenRoot 일반산업단지 계획 변경, 대동첨단일반산업단지 실시계획 변경 등 지역 산업 발전과 관련된 개발 호재는 장기적으로 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 요인들을 고려할 때, 대상 매물은 급격한 가격 상승보다는 안정적인 가치 유지를 기대할 수 있으며, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있는 것으로 전망됩니다.
매수