매물 유형: 아파트
분석 번호: 8717
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 준공 25년차 아파트로, 인근 지역의 꾸준한 인구 증가와 전세 및 월세 가격 지수 상승세가 긍정적인 요인입니다. 매매가격지수는 보합세를 보이며 안정적인 시장 흐름을 나타내고 있습니다. 다만, 아파트 거래량은 최근 하락 추세이므로 매수 시 신중한 접근이 필요합니다. 용적률 여유가 있어 향후 리모델링 가능성을 염두에 둘 수 있으며, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 1억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 1,980만 원 ~ 최고 1억 7,748만 원)의 중앙값(1억 3,998만 원)과 유사한 수준에 위치합니다. 이는 8건의 비교사례 중 중간 범위에 해당하며, 3층이라는 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이거나 인접한 부곡동의 유사 단지 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히, 유사도 100점의 첫 번째 사례는 동일 단지 2층 매물로 2026년 3월 1억 2,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 1,980만 원입니다. 그 외 사례들은 층구간 감점이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다. 최근 2026년 6월 거래된 동일 단지 9층 매물은 1억 4,000만 원(보정 후 1억 3,998만 원)에, 8층 매물은 1억 7,750만 원(보정 후 1억 7,748만 원)에 거래되어 층수에 따른 가격 편차가 존재합니다. 제시된 매매가 1억 4,500만 원은 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 최근 거래된 동일 단지 중층 매물과 비교했을 때 3층이라는 점을 고려하여 판단해야 합니다.
대상 아파트는 김해시 부곡동에 위치하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 인근 지역의 꾸준한 인구 증가와 전세 시장의 강세는 투자 안정성을 높이는 요인입니다. 다만, 아파트 거래량 감소 추세는 단기적인 유동성 측면에서 주의가 필요합니다.
대상 아파트는 준공 25년차로, 재건축 연한(30년)까지는 5년이 남아있어 현재 재건축은 어렵습니다. 그러나 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률이 210.88%로 89.12%p의 용적률 갭이 존재하여, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 확보될 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 리모델링 가능성을 검토할 수 있습니다.
김해시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하며 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 전세 및 월세 시장의 강세와 인구 증가는 긍정적인 신호입니다. 인근에 다양한 개발 사업 고시가 있으나 대상지에 직접적인 영향을 미치는 대규모 개발 호재는 제한적입니다. 장기적으로는 용적률 갭을 활용한 리모델링 또는 재건축 가능성이 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 단기적으로는 거래량 감소 추세에 유의하며 신중한 접근이 필요합니다.
매수