매물 유형: 아파트
분석 번호: 8719
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물은 22년 경과된 아파트로, 인근 동일 단지 실거래가와 비교 시 제시 가격이 다소 높게 형성되어 있습니다. 지역 내 매매가격지수는 보합세를 보이며, 전세가율은 상승 추세에 있어 갭투자에 대한 주의가 필요합니다. 인근에 다양한 개발 호재가 존재하나, 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다.
제시 매매가 1억 3,900만 원은 동일 단지 내 유사 면적의 실거래 기반 비준가격 스펙트럼(최저 1억 299만 원 ~ 최고 1억 791만 원) 대비 상당히 높은 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격 범위를 상회하는 것으로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 15층 80.8839㎡가 1억 600만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 599만 원입니다. #2 사례는 2026년 6월 12층 80.8839㎡가 1억 300만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 299만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 13층 80.8839㎡가 1억 800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 791만 원입니다. 모든 사례는 시점, 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정 계수가 1.000으로 동일한 조건으로 보정되었습니다.
대상 단지는 김해부곡초등학교에 인접하여 학군이 양호하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 떨어지는 편입니다. 동일 단지 내 실거래가 대비 제시 가격이 높아 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 22년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남아 있어 현재로서는 재건축 추진이 어렵습니다. 용적률 211.78%로 법정 상한 300% 대비 88.22%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 시 사업성은 존재할 수 있으나, 단지 규모가 크지 않아 사업 추진 동력 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.
김해시의 인구 및 세대수는 꾸준히 증가하고 있으며, 미분양 물량 감소 및 인근 신규 공급 제한으로 시장의 기본적인 수요는 유지될 것으로 보입니다. 다만, 매매 거래량 감소 및 매매수급동향의 공급 우세는 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 인근 진례시례지구, 대동첨단일반산업단지 개발 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 현재 제시 가격은 이러한 잠재 가치를 상당 부분 선반영한 것으로 판단됩니다.
보류