매물 유형: 아파트
분석 번호: 8723
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 김해시 무계동에 위치한 1,578세대의 대단지 아파트로, 준공 24년차입니다. 최근 6개월간 매매가격지수는 보합세를 보이며 안정적인 시장 흐름을 나타내고 있으나, 매매수급동향은 공급 우세로 전환되어 매수자 우위 시장이 형성될 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 해당하며, 향후 시장 상황과 개발 호재를 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 1억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 8,099만 원에서 최고 1억 1,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높은 수준으로 평가될 수 있으며, 매수 시 신중한 검토가 필요합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(47.382㎡)의 매매 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 거래 시점은 2026년 3월부터 6월까지로 최근 거래 내역이 충분히 반영되었습니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 시점 변동에 따른 가격 왜곡이 최소화되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 첫 번째 사례는 2026년 6월 9층 거래가 8,100만 원으로, 보정 후 대입 총액은 8,099만 원으로 산출되었습니다. 가장 높은 대입 총액을 보인 사례는 2026년 5월 14층 거래가 1억 1,500만 원으로, 보정 후 대입 총액은 1억 1,499만 원입니다. 이처럼 각 사례는 층수와 거래 시점의 차이를 반영하여 보정된 가치를 보여줍니다.
대상 아파트는 1,578세대의 대단지로, 단지 규모 면에서는 안정적인 투자 가치를 가집니다. 주변에 돌마루공원, 스펀지아가어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경이 양호합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 매매수급동향이 공급 우위를 나타내고 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
대상 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한(30년)까지 약 6년이 남아있습니다. 현재 용적률이 210.96%로 법정 상한 300% 대비 89.04%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링의 잠재력은 보통 수준입니다. 하지만 아직 구체적인 추진 계획이 없으므로, 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 주시해야 합니다.
김해시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보여 임대 시장은 견조합니다. 지역 내 미분양 물량이 감소 추세에 있고, 인구수가 꾸준히 증가하고 있어 장기적인 주택 수요는 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향이 공급 우위로 전환된 점과 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하는 점을 고려할 때, 단기적인 가격 상승보다는 안정적인 흐름을 예상하며 신중한 접근이 필요합니다. 인근의 산업단지 개발 및 문화시설 조성 계획은 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.
보류