매물 유형: 아파트
분석 번호: 8725
종합 리스크 점수: 64점
대상 매물은 경상남도 김해시 삼문동에 위치한 김해대청천에피트 아파트로, 매매 시장은 보합세를 보이며 전세 및 월세 시장은 상승 추세에 있습니다. 매매수급동향은 상승세를 보이나 거래량은 하락하는 양상입니다. 인근 지역에 신규 공급 리스크는 제한적이며, 다양한 개발 사업이 진행 중이지만 대상 매물에 미치는 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 적정성을 판단하기 위해서는 현장 실사가 중요합니다.
제시된 매매가 3억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 1,496만 원의 가치 스펙트럼 하단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 대비 가격적 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 100점의 동일 단지(김해대청천에피트) 내 10층 59.956㎡ 매물입니다. 2026년 6월에 3억 1,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.000, 면적 보정 계수 1.000, 용도 보정 계수 1.000, 도로 보정 계수 1.000, 역세권 보정 계수 1.000이 적용되어 최종 대입 총액은 3억 1,496만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물과 동일 단지, 유사 층, 유사 면적의 직접적인 비교 사례로 신뢰도가 높습니다.
대상 매물은 김해시 삼문동에 위치하며, 비교적 활발한 거래량을 보이는 지역에 속합니다. 인근에 하늘나리공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 전세가율이 상승하는 추세로 갭투자 매력도가 증가할 수 있으나, 동시에 역전세 리스크도 고려해야 합니다. 인근에 지하철역이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
건물 준공연도가 미상으로 재건축 가능성을 판단하기 어렵습니다. 일반적으로 재건축은 준공 30년 이상 된 아파트에서 추진되므로, 정확한 준공연도 확인이 필수적입니다. 소단지일 경우 재건축 추진에 어려움이 있을 수 있습니다.
김해시의 인구는 소폭 증가하며 세대당 인구는 유지 또는 감소하는 추세로, 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입이 꾸준할 것으로 보입니다. 미분양 물량 감소와 제한적인 신규 공급은 단기적으로 매매 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다양한 개발 사업이 진행 중이나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미치는 대규모 호재는 추가적인 분석이 필요합니다. 공시지가의 높은 상승률은 장기적인 토지 가치 상승 기대감을 반영하나, 실제 매매가에 미치는 영향은 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
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