매물 유형: 아파트
분석 번호: 8726
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 준공 23년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으나, 비교사례 분석 결과 제시된 매매가는 인근 실거래가 스펙트럼 내에 있어 가격적 타당성은 확보하고 있습니다. 김해시 아파트 시장은 전반적으로 보합세 또는 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 공급 우세로 전환될 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 인근에 다양한 개발 사업이 진행 중이나 대상지에 미치는 직접적인 영향은 제한적이며, 지역 내 인구는 정체 상태입니다.
제시된 매매가 1억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 3,399만 원에서 1억 5,475만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 1억 4,988만 원 대비 하단에 가까운 수준입니다. 이는 시장 가격과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례 2건(1억 3,399만 원, 1억 5,475만 원)은 대상지와 동일한 층 또는 인접 층 거래로 신뢰도가 높습니다. 층구간 감점이 있는 사례들도 인접 층 또는 동일 단지 내 고층 거래로, 대상지의 가치 스펙트럼을 형성하는 데 중요한 근거가 됩니다. 모든 사례는 시점 보정 및 기타 개별 요인 보정이 완료된 최종 환산 총액으로 제시되었습니다.
대상 아파트는 김해시 삼문동에 위치하며, 인근에 수우공원, 간식마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 대중교통 접근성은 지하철역 정보가 없어 확인이 필요하나, 지역 내 주요 생활권에 속해 기본적인 주거 편의성은 확보하고 있습니다. 단지 규모와 주차 여건은 양호한 편이며, 전용면적 기준 평당가는 시장 가치와 적정한 수준으로 판단되어 실거주 및 장기적인 관점에서의 투자 가치는 보통 수준입니다.
대상 아파트는 2003년 준공되어 현재 23년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 7년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률은 210.18%로 법정 상한 300% 대비 89.82%p의 여유가 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성은 보통 수준으로 평가됩니다.
김해시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승세이며 전세가율도 상승 추세에 있어 실수요 기반은 견고합니다. 다만, 매매수급동향이 공급 우세로 전환될 가능성이 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 인근에 대규모 개발 호재가 직접적으로 대상지에 영향을 미치기보다는 지역 전반의 주거 환경 개선에 기여하는 수준으로 판단됩니다. 장기적으로는 재건축 가능성과 지역 개발 추이에 따라 가치 상승 여력이 있을 수 있으나, 단기적인 급등보다는 안정적인 흐름이 예상됩니다.
매수