매물 유형: 아파트
분석 번호: 8727
종합 리스크 점수: 50점
대상 아파트는 준공 22년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 인근 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이며, 매매수급동향은 하락 추세이나 전세수급동향은 상승하여 전세가율이 82.0%로 높은 편입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 부족해 보입니다. 인근에 다양한 개발 사업이 진행 중이나, 대상지에 미치는 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 3,390만 원에서 1억 4,199만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 대상지와 동일 단지, 동일 평형, 1층 거래로 유사도 100점입니다. 2026년 4월 거래되었으며, 시점 보정 후 환산 총액은 1억 3,390만 원입니다. 비교사례 #2는 대상지와 동일 단지, 동일 평형, 6층 거래로 층구간 감점(-10점)이 적용되어 유사도 90점입니다. 2026년 2월 거래되었으며, 시점 보정 후 환산 총액은 1억 4,199만 원입니다.
대상 아파트는 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 솜다리공원, CCTV백화점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 그러나 매매가격지수 보합세와 거래량 하락 추세, 그리고 비교사례 대비 높은 제시가는 투자 매력을 다소 떨어뜨릴 수 있습니다. 전세가율이 82.0%로 높은 편이라 갭투자 시 역전세 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지는 약 8년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 210.59%로 법정 상한 300% 대비 89.41%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성은 보통 수준으로 평가됩니다.
김해시 전반적인 시장 동향은 보합세이며, 매매수급동향은 하락하고 있습니다. 인근에 다양한 개발 사업이 진행 중이나, 대상지에 직접적인 호재로 작용하기까지는 시간이 걸릴 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하여 단기적인 시세 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 지역 개발과 인구 유입 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
보류