매물 유형: 아파트
분석 번호: 8731
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 준공 21년차 아파트로, 주변 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향은 상승세를 보이며 수요가 점차 증가하고 있습니다. 인근에 신규 공급 물량이 제한적이며, 장유지구 지구단위계획 변경 및 문화시설 조성 등 지역 개발 호재가 있어 중장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다. 다만, 미분양 현황과 거래량 하락 추세는 시장의 불확실성을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 1억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 7,972만 원에서 2억 499만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 1억 8,970만 원 대비 하단에 위치하며, 8건의 비교사례 중 하위권 범위에 해당하여 가격적 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가 699만 원에서 797만 원 사이에서 형성되었습니다. 유사도 점수는 90점에서 100점으로 매우 높으며, 시점은 2026년 3월부터 6월까지의 최근 거래들입니다. 특히 층구간 감점 사유가 있는 #8 사례를 제외하고는 모두 유사도 100점으로 높은 신뢰도를 보입니다. 보정 후 대입 총액은 1억 7,972만 원에서 2억 499만 원으로 나타났습니다.
대상 매물은 김해시 삼문동에 위치한 젤미마을5단지푸르지오7차 아파트로, 준공 21년차의 중규모 단지입니다. 인근에 솜다리공원, 세븐일레븐 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하여 임대 수익률 측면에서 긍정적인 신호가 보입니다. 또한, 전세가율이 82.0%로 높아 갭투자 시 초기 투자금 부담이 적을 수 있습니다. 인근에 주요 신규 분양 공고나 공급 예정 물량이 없어 단기적인 공급 리스크는 낮습니다. 장유지구 지구단위계획 변경 및 문화시설 조성 등 지역 개발 호재는 중장기적인 가치 상승에 기여할 수 있습니다.
대상 건물은 2005년 준공되어 현재 21년차입니다. 아파트 재건축 연한인 30년에는 아직 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 다만, 용적률이 211.81%로 법정 상한 300% 대비 88.19%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 있을 수 있습니다. 현재로서는 리모델링 검토 단계에 해당합니다.
김해시 아파트 시장은 전반적으로 보합세 속에서 전월세 가격 상승이 두드러지고 있습니다. 매매수급동향이 상승하는 점은 긍정적이나, 최근 거래량 감소와 미분양 물량은 시장의 불확실성을 높이는 요인입니다. 대상 매물은 비교사례 대비 합리적인 가격에 제시되었으며, 높은 전세가율은 투자 매력을 더합니다. 인근 지역의 개발 호재는 중장기적인 가치 상승을 기대하게 하지만, 단기적인 급등보다는 안정적인 가치 유지가 예상됩니다. 전반적으로 보통 수준의 투자 전망을 가지며, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.
매수