매물 유형: 아파트
분석 번호: 8733
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 인근 지역의 활발한 개발 사업들이 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 매매 시장은 보합세이나 전세 및 월세 시장은 상승세를 보이며 임대수요가 꾸준합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 위치하여 적정 수준으로 판단되나, 단지 내 주차 여건과 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 1억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 2,998만 원에서 1억 5,675만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 4,588만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형의 거래로 높은 유사도를 보입니다. 특히, 유사도 100점의 8개 사례는 대상지와 동일한 단지, 면적으로 시점 보정만을 거쳐 산출된 대입 총액이 1억 2,998만 원에서 1억 5,575만 원 사이에 분포합니다. 유사도 90점의 2개 사례는 층구간 감점이 있었으나, 대입 총액은 1억 4,498만 원에서 1억 5,675만 원 수준으로 나타났습니다. 제시된 매매가 1억 4,500만 원은 이러한 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
대상 아파트는 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 솔바람공원 등 녹지 공간이 풍부하며, CU 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 학군 정보는 제공되지 않았으나, 주변에 어린이집이 위치합니다. 지하철역은 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 전세가율이 82.0%로 높은 편이므로, 갭투자 시 전세가 하락에 대한 리스크 관리가 필요합니다.
준공 24년차로 재건축 연한(30년)까지 6년이 남았습니다. 현재 용적률이 209.74%로 법정 상한 300% 대비 90.26%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 사업 추진까지는 주민 동의, 사업성 확보 등 여러 난관이 예상됩니다.
김해시의 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이며 임대 시장의 견고함을 나타냅니다. 지역 내 미분양 물량 감소와 인근 신규 공급 부재는 단기적인 가격 하방 압력을 제한할 것으로 보입니다. 장유지구 지구단위계획 변경, 김해도시계획시설 사업 등 인근의 다양한 개발 사업들은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, 산업단지 개발 및 문화복지타운 조성 등은 장기적으로 주거 환경 개선 및 인구 유입에 기여할 것으로 예상됩니다. 전반적으로 안정적인 시장 흐름 속에서 장기적인 개발 잠재력을 기대할 수 있는 매물입니다.
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