매물 유형: 아파트
분석 번호: 8734
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한 도달까지 6년이 남았으며, 인근 지역에 다양한 개발 호재가 존재합니다. 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나 전세 및 월세가격지수는 상승 추세로 임대수요는 견고합니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 8,000만 원은 비교 사례별 대입 결과 산출된 1억 3,977만 원에서 1억 8,148만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 특히 최고가 사례인 1억 8,148만 원(14층, 2026년 2월)과 유사한 수준으로, 최근 거래된 동일 단지 고층 매물과 비교했을 때 제시가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.
비교 사례들은 대부분 동일 단지 내 유사 평형의 거래로, 유사도 점수가 90~100점으로 매우 높습니다. 특히 15번 사례(갑오마을6단지부영9차 18층, 2026년 6월 거래)는 제시가와 동일한 1억 8,000만 원에 거래되었으나, 층구간 감점(11층 vs 18층)이 존재합니다. 전반적으로 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다.
대상 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한 도래까지 6년이 남았으며, 용적률 갭이 89%p로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 댕기공원, CU 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 베이비랜드어린이집 등 교육 시설 접근성도 양호합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 김해 GoldenRoot 일반산업단지, 김해 대동첨단일반산업단지 등 산업단지 개발 호재가 있어 장기적인 인구 유입 및 주택 수요 증가를 기대할 수 있습니다.
건물 나이가 24년으로 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아있습니다. 현재 용적률 211.04%로 법정 상한 300% 대비 88.96%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 사업성 확보 가능성이 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부는 주민 동의율, 사업성 분석, 정책 변화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
김해시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세이며 전세가율도 82.0%로 높은 편입니다. 이는 임대 수요가 견고하고 매매가 대비 전세가가 안정적으로 유지되고 있음을 의미합니다. 미분양 물량 감소와 인근 신규 공급 부재는 단기적인 가격 하방 경직성을 확보하는 요인으로 작용할 수 있습니다. 장유지구 지구단위계획 변경, 김해도시계획시설 사업 등 인근 개발 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 매매 거래량 감소 추세는 시장의 활력 저하를 나타내므로, 급격한 가격 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망됩니다.
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