매물 유형: 아파트
분석 번호: 8736
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 26년 된 단지로, 재건축 연한에 근접하고 있어 향후 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 지역은 다양한 개발 사업이 진행 중이며, 이는 장기적으로 인프라 개선에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값과 유사한 수준으로, 적정가로 판단됩니다. 다만, 단지 내 주차 대수와 세대당 인구 감소 추이는 유의할 필요가 있습니다.
제시 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례를 통해 산출된 대입 시뮬레이션 스펙트럼 최저 2억 1,966만 원에서 최고 2억 1,966만 원 사이의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 적정 가격 범위 내에 위치하는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(갑오마을3단지대동)의 16층, 106.63㎡ 매매 사례입니다. 2026년 3월에 2억 2,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.999가 적용되어 보정 후 평당가는 681만 원으로 산출되었습니다. 대상 매물은 3층으로, 비교사례(16층)와의 층구간 차이로 인해 20점 감점이 적용되었습니다. 보정 완료된 대입 총액은 2억 1,966만 원입니다.
대상 아파트는 김해시 대청동에 위치하며, 주변에 또바기공원, GS더프레시 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 인근에 학교 및 어린이집이 다수 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 매매수급동향이 상승세이며 전세가율이 높아 실수요 및 갭투자 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 다만, 인구 정체 및 거래량 하락 추세는 유의할 필요가 있습니다.
건물 나이가 26년으로, 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있습니다. 현재 용적률이 208.81%로 법정 상한 300% 대비 91.19%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 향후 재건축 추진 시 사업성 확보에 유리할 수 있으나, 아직 초기 단계이므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
김해시 아파트 시장은 전반적으로 보합세 또는 완만한 상승세를 보이고 있으며, 미분양 물량 감소와 전세가율 상승은 긍정적인 신호입니다. 다양한 지역 개발 사업이 진행 중이므로 장기적으로 주거 환경 개선 및 인프라 확충에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 최근 거래량 감소 추세와 인구 정체는 단기적인 시장 활성화에 제약이 될 수 있습니다. 재건축 연한 도래에 따른 개발 잠재력은 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.
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