매물 유형: 아파트
분석 번호: 8738
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 17년 된 단지로, 매매가 2억 4,000만 원은 유사 사례 분석 결과 스펙트럼의 상단에 위치합니다. 김해시 아파트 시장은 전반적으로 보합세이며, 매매수급동향은 하락세를 보이나 전세수급동향은 상승세로 나타나고 있습니다. 인근 개발 호재는 존재하나 대상지에 미치는 직접적인 영향은 제한적입니다.
제시된 매매가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 9,299만 원에서 2억 3,700만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물과 유사하거나 다소 높은 가격으로, 시장의 기대치가 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로, 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 5층 84.9911㎡가 1억 9,300만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 9,299만 원입니다. #6 사례는 2026년 6월 17층 84.9899㎡가 2억 3,700만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 3,700만 원입니다. 층구간 감점은 3층인 대상 매물과 비교 사례의 층 차이로 인해 발생했습니다.
대상 아파트는 율곡마을세영리첼 단지 내 동일 평형의 거래가 활발히 이루어지고 있어 유동성은 양호합니다. 주변에 덕정카페거리, CU 장유세영점 등 생활 편의시설이 가까이 위치하며, 자람터어린이집 등 교육 시설도 인접해 있어 실거주 가치는 높습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 넘어서는 수준으로, 투자 가치 측면에서는 가격 적정성 검토가 필요합니다.
대상 아파트는 2009년 준공되어 현재 17년 된 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지는 13년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 용적률은 200.26%로 법정 상한 300% 대비 99.74%p의 여유가 있어 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 존재하나, 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 이익을 기대하기 어렵습니다.
김해시 아파트 시장은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으며, 매매수급동향은 하락세를 보입니다. 인근에 김해 GoldenRoot 일반산업단지 계획 변경, 김해 대동첨단일반산업단지 실시계획 변경 등 산업단지 관련 개발 호재가 있으나, 대상지에 직접적인 가격 상승을 유발할 만한 강력한 개발이익 요인은 현재까지는 제한적입니다. 인구 및 세대수 동향도 큰 변동 없이 정체 상태로, 급격한 시세 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망됩니다.
보류