매물 유형: 아파트
분석 번호: 8741
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 준공 22년차 아파트로, 유사 단지 내 실거래가 스펙트럼을 고려할 때 제시 매매가는 적정 범위 내에 있습니다. 인근 지역에 다양한 개발 사업이 진행 중이나, 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세로, 실수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 다만, 건물 노후도 및 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.
제시 매매가 1억 6,000만 원은 유사 사례별 대입 결과 산출된 1억 798만 원에서 1억 6,047만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 최고가 거래와 유사한 수준으로, 시장의 기대치를 반영한 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역에 위치하며 유사도 100점을 기록했습니다. 특히, 2026년 6월에 거래된 동일 단지 15층(유사도 100점)은 1억 2,498만 원, 9층(유사도 100점)은 1억 3,997만 원, 14층(유사도 100점)은 1억 6,047만 원으로 거래되었습니다. 이 사례들은 대상 매물의 제시 매매가 1억 6,000만 원과 비교할 때, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치함을 보여줍니다. 모든 비교사례는 시점보정 계수 1.000이 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다.
대상 단지는 1304세대의 대단지로, 기본적인 주거 인프라와 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 인근에 정자나무공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 관동아이숲어린이집 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 투자 가치는 실수요 측면에서 안정적이나, 높은 시세 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다.
대상 건물은 준공 22년차로, 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 210.32%로 법정 상한 300% 대비 89.68%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 확보될 여지는 있습니다. 그러나 실제 재건축 추진은 복잡한 절차와 주민 동의가 필요하므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
김해시 아파트 시장은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으나, 전월세 가격지수 상승과 미분양 감소 추세는 실수요가 견고함을 보여줍니다. 대상 단지는 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 인근에 다수의 개발 사업 고시가 있어 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 매매수급동향이 하락세로 전환되고 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 추가적인 가격 협상 여지를 탐색하는 것이 현명할 수 있습니다.
보류