매물 유형: 아파트
분석 번호: 8744
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 18년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 전세수급동향 및 월세수급동향은 상승세를 보이며, 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 전세 시장의 강세가 매매 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 매매수급동향은 하락세이고 아파트 거래량도 감소 추세로 시장의 관망세가 짙어져 투자 시 주의가 필요합니다. 인근에 직접적인 대규모 개발 호재는 부족하며, 미분양 물량은 감소 추세이나 여전히 1,465세대로 존재하여 공급 리스크를 완전히 배제하기는 어렵습니다.
제시된 매매가 4억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 5,664만 원에서 5억 960만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 해당합니다. 이는 4건의 비교사례 중 #4 사례(4억 9,446만 원)와 유사한 수준으로, 시장의 최근 거래가와 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형(128.619㎡) 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 15층 거래로 유사도 100점을 기록했으며, 보정 후 대입 총액은 4억 5,664만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 4층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 보정 후 대입 총액은 5억 960만 원으로 가장 높습니다. #3 사례는 2026년 4월 3층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었고, 보정 후 대입 총액은 4억 6,763만 원입니다. #4 사례는 2026년 2월 17층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 9,446만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수는 0.999가 적용되었습니다.
대상 아파트는 김해시 율하동에 위치하며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 세대당 주차대수가 1.82대로 매우 양호하여 주차 편의성이 강점입니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 부족하여 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 전세가율이 상승 추세에 있어 갭투자 시 전세 시장의 안정성이 뒷받침될 수 있으나, 매매 거래량 감소 추세는 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 인근에 직접적인 대규모 개발 호재는 부족하지만, 장유지구 지구단위계획 변경 등 지역 내 생활 인프라 개선 사업이 진행되고 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
대상 아파트는 2008년 준공되어 현재 18년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 12년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 현재 용적률이 199.89%로 법정 상한 300% 대비 100.11%p의 여유가 있어, 향후 재건축 추진 시 사업성은 보통 수준으로 평가할 수 있습니다. 그러나 재건축은 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 현재로서는 리모델링 가능성도 함께 고려하는 것이 합리적입니다.
김해시 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전세 및 월세가격지수 상승, 매매수급동향 하락, 전세수급동향 상승 등 혼재된 신호를 보이고 있습니다. 인구는 소폭 증가하고 세대당 인구는 감소하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 미분양 물량은 감소 추세이나 여전히 존재하며, 인근 신규 공급 물량은 제한적입니다. 대상 아파트는 준공 18년차로 건물 노후도가 중간 수준이며, 주차 편의성 등 단지 하드웨어는 양호합니다. 제시된 매매가는 비교사례를 통한 가치 스펙트럼 내에 있어 적정하다고 판단됩니다. 단기적으로는 거래량 감소 추세에 대한 주의가 필요하지만, 장기적으로는 지역 내 생활 인프라 개선 및 전세 시장의 강세가 매매 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 개발 호재의 부재와 재건축 연한 미도래는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
매수