매물 유형: 아파트
분석 번호: 8746
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 김해시 율하동에 위치한 율현마을율하e-편한세상 아파트로, 준공 17년차의 중견 단지입니다. 최근 6개월간 동일 단지 내 거래가 활발하게 이루어졌으며, 인근 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다. 다만, 인구 증가세가 둔화되고 있어 장기적인 수요 변화에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.
제시 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 7,369만 원에서 3억 1,986만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 15건의 비교사례 중 상위권 범위에 해당하며, 최근 동일 단지 내 최고가 거래인 3억 1,986만 원(2026년 2월, 15층)과 유사한 수준입니다. 따라서 제시 매매가는 시장의 상단 가격대를 반영한 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 최근 거래 시점의 시장 변동을 반영했습니다. 각 사례는 전용면적 기준 평당가 1,067만 원에서 1,247만 원 사이로 분포하며, 보정 후 대입 총액은 2억 7,369만 원에서 3억 1,986만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.
대상 단지는 율하동에 위치하여 지역 내 거래 활성도 상위권에 속하며, 동일 단지 내 거래가 활발하여 유동성이 양호합니다. 준공 17년차로 신축 아파트에 비해 가격 경쟁력이 있을 수 있으나, 학군 및 역세권 프리미엄은 특별히 두드러지지 않습니다. 인근에 신규 분양 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다.
준공 17년차로 재건축 연한(30년)까지 13년이 남아있어 현재 재건축은 불가합니다. 용적률이 199.85%로 법정 상한 300% 대비 100.15%p의 여유가 있어 장기적으로 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 있을 수 있으나, 현재로서는 논하기 이릅니다.
김해시 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전세 및 월세가격지수 상승 추세를 보이며 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 지역 미분양 물량 감소와 인근 공급 예정 물량 부재는 긍정적인 요인입니다. 다만, 인구 증가세 둔화와 매매 거래량 감소는 장기적인 수요 측면에서 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 단지 내 활발한 거래와 비교사례 분석을 통해 제시된 매매가는 시장의 상단 가격대를 반영한 것으로 보이며, 향후 급격한 가격 상승보다는 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
보류