매물 유형: 아파트
분석 번호: 8759
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물인 화성파크드림 아파트는 준공 18년차 단지로, 인근 유사 사례를 통한 분석 결과 제시 매매가는 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 보합 또는 상승 추세를 보이며, 전세수급동향이 상승하여 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 재건축 연한까지는 시간이 많이 남아있어 장기적인 관점의 접근이 필요하며, 지역 내 아파트 거래량은 하락 추세로 시장 활성도에 대한 지속적인 모니터링이 요구됩니다.
제시 매매가 1억 8,500만 원은 비교사례의 보정 후 대입 가치 스펙트럼(최저 1억 8,092만 원 ~ 최고 2억 3,277만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 하단부에 해당합니다. 이는 시장의 전반적인 시세와 비교했을 때 가격적인 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(84㎡대) 거래로 유사도 점수가 높습니다. 특히 1~3번 사례는 유사도 100점으로, 2026년 3~4월에 1억 9,500만 원에서 2억 1,700만 원대에 거래되었습니다. 4~6번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 1~5개월 전 거래로 시점 유사성이 높습니다. 7번 사례는 고층(17층)으로 층구간 감점(-20점)이 있었으나, 1개월 전 2억 350만 원에 거래되었습니다. 제시 매매가 1억 8,500만 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입 가치 스펙트럼 내에 위치합니다.
대상 아파트는 양산시 명동에 위치한 530세대 규모의 단지로, 준공 18년차입니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세를 보이며, 전세가율이 74.4%로 비교적 높은 수준을 유지하고 있어 실수요 기반의 투자 가치는 존재합니다. 주변에 명동어린이공원, CU 편의점, 양산성모병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵고, 지역 내 아파트 거래량 감소 추세는 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
대상 아파트는 2008년 준공되어 현재 18년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 12년이 남아 있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률 활용률이 79.5%로 법정 상한 대비 여유가 있지만, 재건축을 통한 사업성 확보에는 시간이 필요할 것으로 보입니다. 리모델링의 경우, 단지 내 의견 수렴 및 사업 추진 여부에 따라 가능성이 있으나 현재로서는 구체적인 계획은 확인되지 않습니다.
양산시 아파트 시장은 매매 및 전세 가격지수가 상승세를 보이고 있으며, 전세수급동향이 상승하여 실수요는 견조할 것으로 전망됩니다. 인근에 대규모 신규 공급 물량이 없어 단기적인 공급 리스크는 제한적입니다. 다만, 지역 내 아파트 거래량이 감소 추세에 있고, 미분양 물량이 여전히 존재하여 급격한 가격 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 인근 개발 사업 고시들이 지역 전반의 인프라 개선에 기여할 수 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향은 제한적입니다. 따라서 현재 제시 매매가는 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 급격한 시세 변동보다는 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
매수