매물 유형: 아파트
분석 번호: 8767
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 34년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역에 다양한 도시개발 및 공원 조성, 도로 확충 등의 개발 호재가 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 건물 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성과 매매가 대비 전세가율이 높은 점은 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 7,700만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼 최저 7,567만 원에서 최고 1억 143만 원 사이의 범위에 해당합니다. 제시가는 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 존재한다고 판단됩니다.
비교사례 #1은 대상지와 동일 단지, 1층, 74.38㎡ 면적의 매물로 2026년 3월 8,200만 원에 거래되었습니다. 시점 및 면적 보정을 거쳐 대상지에 대입 시 7,567만 원으로 산출됩니다. 유사도 90점으로 면적 차이로 인한 감점이 있었습니다. 비교사례 #2는 대상지와 동일 단지, 12층, 74.38㎡ 면적의 매물로 2026년 6월 11,000만 원에 거래되었습니다. 시점, 면적, 층구간 보정을 거쳐 대상지에 대입 시 1억 143만 원으로 산출됩니다. 유사도 80점으로 면적 및 층구간 차이로 인한 감점이 있었습니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달한 노후 단지로, 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 높습니다. 인근에 학교, 공원, 쇼핑 시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 다양한 도시개발 및 공원 조성, 도로 확충 등의 지역 개발 호재가 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 개발 이익을 목표로 하는 투자가 적합합니다.
준공 후 34년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 재건축 추진 시 사업성 검토가 필요합니다. 인근에 다양한 개발 사업 고시가 있어 지역 전체의 개발 분위기가 긍정적으로 작용할 수 있습니다.
양산시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세로 임대 시장은 견조합니다. 매매가 대비 전세가율이 74.4%로 높은 편이며, 미분양 물량 감소 추세와 공급 예정 물량 부재는 긍정적인 신호입니다. 장기적으로는 재건축 가능성과 지역 개발 호재로 인한 가치 상승이 기대되지만, 단기적으로는 거래량 감소 추세와 건물 노후화에 따른 리스크를 고려해야 합니다.
매수