매물 유형: 아파트
분석 번호: 8768
종합 리스크 점수: 50점
대상 아파트는 준공 34년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 지역에 다양한 도시개발 및 공원 조성 계획이 활발히 진행 중이어서 장기적인 가치 상승 요인이 존재합니다. 다만, 1층 매물이라는 점과 비교사례가 제한적이라는 점은 고려해야 할 리스크입니다.
제시된 매매가 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8,279만 원의 가치 스펙트럼 대비 낮은 수준에 해당합니다. 이는 가격적인 메리트가 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상지와 동일 단지 내 7층(69.75㎡) 매매가 8,000만 원(2026년 3월 거래)입니다. 이 사례는 대상지와 동일 단지라는 점에서 유사도가 높지만, 층수(1층 vs 7층) 차이로 인해 10점의 감점이 적용되었습니다. 시점 보정 계수 1.001이 적용되어 보정 후 대입 총액은 8,279만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달했으며 용적률 여유가 있어 장기적인 관점에서 개발 가치가 있습니다. 주변에 학교, 공원, 쇼핑 시설 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 양호합니다. 다만, 1층이라는 점과 부족한 주차 공간은 단점으로 작용할 수 있습니다. 인근 지역에 다양한 도시개발 및 공원 조성 사업이 진행 중이어서 장기적인 투자 가치는 긍정적입니다.
선우2 아파트는 1992년 준공되어 34년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률 237%로 법정 상한 300% 대비 63%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 세대수가 420세대로 대규모 단지는 아니며, 실제 재건축 추진 여부 및 시기는 조합 설립, 주민 동의율, 사업성 분석 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
양산시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 보이는 가운데 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반이 견고합니다. 미분양 물량 감소와 인근 신규 공급 부족은 시장 안정화에 기여할 것으로 보입니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 용적률 여유로 장기적인 개발 잠재력을 가지고 있으며, 인근 지역의 활발한 개발 사업은 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 1층 매물의 특성과 부족한 주차 공간은 단기적인 거래 활성도에 영향을 줄 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 관점에서는 성장 가능성이 있으나 단기적인 급등은 어려울 것으로 전망됩니다.
매수