매물 유형: 아파트
분석 번호: 8772
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 양산두산위브2차(2단지)는 준공 5년차의 신축급 아파트로, 단지 하드웨어 측면에서 매우 우수합니다. 매매가격지수는 보합세를 보이나 전세 및 월세가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향은 상승세를 보여 시장의 잠재적 수요는 존재합니다. 다만, 최근 아파트 거래량은 하락 추세이며, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,696만 원에서 3억 3,502만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 상단에 해당하는 가격대로, 시장의 평균적인 가치보다는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 최근 거래량 하락 추세와 매매가격지수 보합세를 고려할 때, 매수자는 가격 협상 여지를 충분히 검토할 필요가 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수 80점을 기록했습니다. 주요 감점 사유는 면적(10㎡ 이내 차이)과 층구간(인접 층구간 차이)입니다. 가장 유사한 사례인 #1은 2026년 6월 12층 75.8363㎡가 3억 원에 거래되었으며, 대상 매물 면적 및 층수 보정 후 3억 3,502만 원으로 환산되었습니다. #2 사례는 2026년 6월 11층 75.8363㎡가 2억 7,200만 원에 거래되었고, 보정 후 3억 375만 원으로 환산되었습니다. #3과 #4 사례는 2026년 4월 거래로, 시점 보정이 적용되었으며 각각 2억 9,696만 원과 2억 9,818만 원으로 환산되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 제2종일반주거지역에 위치하고 있습니다.
양산두산위브2차(2단지)는 준공 5년차 신축 아파트로, 기본적인 단지 경쟁력은 우수합니다. 인근에 덕계체육공원, 이마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 시립두산위브어린이집 등 교육 시설도 가까워 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 다소 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 전세가율이 74.4%로 상승 추세에 있어 갭투자 관점에서는 전세 수요를 통한 투자금 회수 가능성이 높지만, 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 투자 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.
대상 아파트는 2021년 준공되어 재건축 연한(30년)까지 25년이 남아 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 현재 용적률이 법정 상한 대비 50.92%p의 여유가 있지만, 재건축을 통한 개발이익 실현은 장기적인 관점에서 고려해야 합니다.
양산시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 임대수익 측면에서는 긍정적입니다. 인근에 '양산매곡지구 도시개발사업', '양산 신기2지구 도시개발사업' 등 다양한 개발 호재가 진행 중이며, '주진불빛공원 조성사업'과 같은 생활 인프라 개선 사업도 예정되어 있어 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 최근 아파트 거래량 감소 추세는 시장의 불확실성을 반영하므로, 단기적인 시세 상승보다는 중장기적인 관점에서 접근하는 것이 합리적입니다.
보류