매물 유형: 아파트
분석 번호: 8775
종합 리스크 점수: 75점
대상 아파트는 양산시 물금읍 가촌리에 위치하며, 인근 지역의 활발한 개발 호재와 미분양 감소 추세에 힘입어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매수급동향이 상승하고 전세수급동향도 강세를 보여 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 다만, 아파트 거래량이 최근 소폭 하락세를 보인 점은 유의할 필요가 있습니다.
제시 매매가 1억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 5,992만 원 ~ 최고 1억 8,997만 원) 내에 위치하며, 중앙값 1억 7,997만 원 대비 소폭 높은 수준입니다. 이는 5건의 비교사례 중 상위권 범위에 해당하며, 특히 13층이라는 층의 선호도를 고려할 때 합리적인 가격으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번, 2번 사례는 100점으로 가장 유사하며, 각각 1억 7,997만 원, 1억 8,011만 원으로 보정되었습니다. 3번, 4번, 5번 사례는 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으나, 보정 후 대입 총액은 각각 1억 7,097만 원, 1억 8,997만 원, 1억 5,992만 원으로 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물의 가치 스펙트럼을 형성하는 중요한 근거가 됩니다.
대상 아파트는 1,292세대의 대단지로, 안정적인 주거 환경과 높은 거래 활성도를 갖추고 있어 투자 가치가 양호합니다. 물금읍 가촌리는 양산시 내에서도 가장 활발한 거래량을 보이는 지역으로, 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근에 가촌1어린이공원, CU 양산물금동일점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 양산부산대학교병원 등 의료시설 접근성도 좋습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 진행 중인 다수의 도시개발사업 및 공원조성 사업은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다.
대상 아파트는 2013년 준공되어 현재 13년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 17년이 남아있어 당장의 재건축 가능성은 없습니다. 리모델링의 경우, 용적률이 220.18%로 법정 상한 250% 대비 갭이 29.82%p 존재하여 수직 증축 리모델링을 통한 사업성 확보 여지는 있으나, 현재로서는 구체적인 추진 계획은 없습니다.
양산시 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 물금읍 가촌리는 지역 내 거래 활성도가 높아 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 미분양 물량 감소와 인근 개발 호재들은 장기적인 관점에서 대상 매물의 가치 상승에 기여할 것입니다. 다만, 최근 아파트 거래량 감소 추세는 시장의 단기적인 변동성을 야기할 수 있으므로, 시장 동향을 지속적으로 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
매수