매물 유형: 아파트
분석 번호: 8776
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 양산물금대방노블랜드5차에듀카운티 59.94㎡ 아파트로, 매매가 2억 6,000만 원에 2층 매물입니다. 인근 유사 사례 분석 결과, 제시된 매매가는 비교 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 지역 내 매매 거래량 하락 추세와 매매수급동향의 하락세는 시장의 전반적인 활성도 둔화를 시사하므로 신중한 접근이 필요합니다. 전세가율은 74.4%로 높은 편이며, 이는 갭투자 수요를 유인할 수 있으나 역전세 리스크도 함께 고려해야 합니다.
제시된 매매가 2억 6,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 2억 7,020만 원에서 3억 3,661만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 현재 시장 상황에서 가격적인 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(59.94㎡) 거래로, 유사도 점수가 높습니다. 특히 유사도 100점 사례 3건은 대상 매물과 동일 단지, 유사 층수(3층)의 거래로, 시점 보정을 거쳐 각각 2억 7,798만 원, 2억 7,020만 원, 2억 9,746만 원으로 대입되었습니다. 그 외 사례들은 층구간 감점(2층 vs 6~16층)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건의 거래들입니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 2억 7,020만 원에서 3억 3,661만 원의 스펙트럼을 형성하고 있습니다.
대상 매물은 대단지 아파트에 속하며, 준공 10년차로 비교적 신축의 장점을 가집니다. 인근에 새실공원, CU 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 매매가 대비 전세가율이 74.4%로 높아 갭투자 관점에서는 초기 투자금이 적게 들 수 있으나, 향후 역전세 리스크에 대한 대비가 필요합니다. 양산시의 매매 시장은 보합세이나 전월세 시장은 상승세로, 임대 수익률 측면에서는 안정적인 투자를 기대할 수 있습니다. 지역 내 미분양 물량 감소는 긍정적인 신호입니다.
대상 아파트는 준공 10년차로, 재건축 연한인 30년까지는 20년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮으며, 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 판단됩니다. 용적률은 207.08%로 법정 상한 300% 대비 여유가 있으나, 재건축을 통한 사업성 확보는 장기적인 관점에서 검토해야 합니다.
양산시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 매매 거래량은 감소 추세로 시장의 활성도가 둔화되고 있습니다. 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이며, 매매가 대비 전세가율이 높아 임대차 시장은 비교적 견고합니다. 인근에 신규 공급 물량이 없어 단기적인 공급 과잉 리스크는 제한적입니다. 양산매곡지구 도시개발사업, 신기2지구 도시개발사업 등 인근 개발 호재는 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 있으나, 시장의 전반적인 거래량 둔화 추세를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
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