매물 유형: 아파트
분석 번호: 8780
종합 리스크 점수: 72점
대상 아파트는 준공 10년차로 비교적 신축에 가까우며, 인근 지역에 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매 거래량은 최근 하락세를 보이고 있어 단기적인 시장 유동성에는 주의가 필요합니다.
제시 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 3,926만 원 ~ 최고 3억 8,644만 원) 내에 위치하며, 중앙값 3억 6,095만 원 대비 하단에 속합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형의 매매 거래로, 유사도 점수가 높게 나타났습니다. 특히 유사도 100점의 사례들은 4개월 전 거래된 3억 3,800만 원에서 3억 5,000만 원 사이의 1~5층 거래로, 대상 매물과 층수 및 시점이 유사하여 신뢰도가 높습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(4층 vs 8~15층)이 있었으나, 2~4개월 전 거래로 시점 유사성이 높습니다. 유사도 80점 사례들은 층구간 감점(4층 vs 16층 이상)이 있었으나, 동일 단지 내 거래라는 점에서 여전히 유효한 참고 자료입니다. 모든 비교사례는 시점, 면적 등 개별 요인 보정 계수가 적용되어 대상 매물의 가치를 추정하는 데 활용되었습니다.
양우내안애2차아파트는 768세대의 규모 있는 단지로, 세대당 1.16대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 높습니다. 인근에 도토리어린이집, CU 물금양우점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 물금읍은 양산시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역 1위에 해당합니다. 전세가율이 74.4%로 상승 추세에 있어 갭투자 매력도도 존재합니다. 다만, 지하철역 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.
준공 10년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 20년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 207.98%로 법정 상한 300% 대비 92.02%p의 여유가 있어 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 시 사업성은 확보될 수 있습니다.
양산시 물금읍은 인구수가 꾸준히 증가하고 있으며, 미분양 세대수가 감소 추세에 있어 주택 시장의 기본적인 수요는 견고합니다. 인근에 학교 확충, 공원 조성, 도시개발사업 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승과 함께 아파트 시세에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 다만, 최근 아파트 거래량 하락 추세는 단기적인 시장 변동성으로 작용할 수 있어 지속적인 모니터링이 필요합니다.
매수