매물 유형: 아파트
분석 번호: 8781
종합 리스크 점수: 75점
대상 매물은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 부산2호선 증산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 다양한 개발 호재가 진행 중이며, 지역 내 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 최근 아파트 거래량이 하락하고 매매수급동향이 공급 우세로 전환되는 점은 주의가 필요합니다.
제시 매매가 3억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 2,073만 원 ~ 최고 4억 27만 원) 내에 위치하며, 중앙값 3억 8,945만 원과 유사한 수준입니다. 이는 비교사례 중 상위권 범위에 해당하며, 최근 거래된 동일 단지 중층 및 고층의 보정 후 대입가치와도 비슷한 수준으로 형성되어 있습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수 80~100점으로 신뢰도가 높습니다. 특히 유사도 100점 사례 중 3층 거래(3억 4,800만 원, 2026년 6월)와 5층 거래(3억 7,000만 원, 2026년 3월)는 대상 매물과 층수가 유사하여 직접적인 비교가 가능합니다. 층구간 감점이 있는 중층 및 고층 사례들은 3억 8,995만 원에서 4억 27만 원 수준으로 보정되었습니다. 대상 매물의 제시가 3억 9,000만 원은 이러한 보정된 비교사례 스펙트럼의 중앙값인 3억 8,945만 원과 유사하며, 상위권 범위에 해당합니다.
대상 매물은 부산2호선 증산역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높고, 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 인근에 다양한 도시개발사업 및 공원 조성, 도로 확포장 등 개발 호재가 진행 중이어서 장기적인 관점에서 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 최근 아파트 거래량 감소와 매매수급동향의 변화는 시장 상황을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.
준공 9년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 약 21년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭은 270.75%p로 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
양산시 물금읍은 인구수가 소폭 증가하며 세대당 인구는 감소하는 추세로, 1인 가구 분화 및 실수요 유입이 꾸준히 이루어지고 있습니다. 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 임대 시장의 강세가 매매 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 인근 개발 호재들이 순조롭게 진행될 경우 지역 가치 상승과 함께 매물 가격에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 다만, 아파트 거래량 감소 추세는 단기적인 시장 활성화에 제약이 될 수 있습니다.
매수